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（※ブログ記事の内容を家づくりコンシェルジュが動画で分かりやすく解説しています。ぜひ、こちらの動画でご覧ください）
新築で家を建てる際に、住宅ローンを利用する人は多いですよね。
家の購入は金額が大きいだけに「少しでも金利の安い金融機関で借入をしたい！」と、ネット銀行の住宅ローンを検討している方もいるでしょう。
確かに、ネット銀行の住宅ローンは金利が安いので、返済額を抑えられるのがメリットです。
ですが、審査が厳しかったり、つなぎ融資の金融機関を探す必要があったり、注意すべき点もあります。
この記事では、ネット銀行の住宅ローンを利用する際のメリット・デメリットを詳しく解説します。
最後まで読んでいただければ、住宅ローンの借入に失敗しない銀行選びができるようになりますよ。
ネット銀行とは、実店舗を持たずにオンラインで口座の開設や振込などの取引を行っている銀行のことで、住宅ローンを取り扱っている銀行もあります。
たとえば、以下のネット銀行は住宅ローンを取り扱っていますよ。
ネット銀行は店舗がない分、人件費や維持費を削減できるため、低金利で住宅ローンを提供できるのが特徴です。
また、土日祝日に関係なく、24時間いつでもオンラインで手続きできる利便性の高さもネット銀行の魅力ですね。
低金利で借入ができるネット銀行の住宅ローンをうまく利用できれば、住宅購入における経済的な負担を減らせるでしょう。
こちらの記事では、マイナス金利解除後の住宅ローンの選び方を詳しく解説しています。
ネット銀行の低金利は魅力的で、「絶対にネット銀行で借りたい！」と考えている人もいますよね。
ただ、住宅のプロ目線から言うと、ネット銀行の住宅ローンは、すべての人におすすめできるものではありません。
ネット銀行は審査基準が厳しく、年収や職業の安定性が求められるため、誰でも簡単に利用できるわけではないからです。
さらに、年収や職業の安定性に問題がなかったとしても、つなぎ融資の金融機関探しや書類の準備などで手間と時間がかかります。
ネット銀行の住宅ローンを検討するなら、借入までにどのような壁があるのかをしっかりと理解しておきましょう。
ここでは、ネット銀行の住宅ローンに適した人が限られる理由を詳しく解説します。
ネット銀行の住宅ローンは、貸し倒れのリスクを軽減させるために、年収や職業の安定性に対して厳しめな審査基準が設けられています。
貸し倒れとは、ローンの借り手が住宅ローンを返済できずに、銀行が融資額を回収できなくなることですね。
住宅ローンは長期にわたり返済を行うため、安定した収入を得られるかどうかが返済能力の有無に直結してきます。
なので、正社員で長期間の勤務実績がある人や、年収が安定している公務員や上場企業勤めの人は、返済能力が高いとみなされて審査が通りやすい傾向にあります。
一方で、フリーランスや契約社員のような雇用形態の人は、収入の変動リスクがあるとみなされるので審査が厳しくなりやすいでしょう。
また、ネット銀行は一般的な銀行に比べて、年収基準が高めに設定されていることもあり、中には年収400万円以上の人が対象といったケースもありますよ。
安定した収入がない場合や、収入が変動する業種の人にとっては、ネット銀行の住宅ローンはハードルが高くなりやすいので気をつけましょう。
ネット銀行の住宅ローンを検討する際には、まずは自身の年収や職業が審査基準を満たしているかどうかを確認することが大切です。
ほとんどのネット銀行は、建物完成前の費用支払いに必要な「つなぎ融資」に対応していません。
そのため、年収や職業の信頼性に問題がなかったとしても、つなぎ融資を考えている場合には、つなぎ融資の金融機関を自分で探す必要がでてきます。
通常、住宅ローンの融資は建物の完成後に始まりますよね。
ですが、注文住宅を建てる場合は、着工金や中間金など段階的な費用支払いが必要になるケースがほとんどです。
自己負担で支払いができない場合は、つなぎ融資を利用することになるため、自分自身で別途つなぎ融資の金融機関を探して個別に手続きする手間がかかってしまうわけですね。
ちなみに、2024年11月時点での、ネット銀行のつなぎ融資の取り扱い有無は以下の通りです。
| 銀行名 | つなぎ融資の取り扱い有無 | 提携金融機関の紹介有無 |
|---|---|---|
| 楽天銀行 | 〇 | － |
| auじぶん銀行 | × | 〇 |
| ソニー銀行 | × | 〇 |
| 住信SBI銀行 | × | × |
| paypay銀行 | × | × |
つなぎ融資が必要な場合、ネット銀行の選択肢が限られたり、自分でつなぎ融資の金融機関を探さなければならないことは理解しておきましょう。
ネット銀行の住宅ローンは、準備する書類が多く、手間がかかる点も大きなハードルです。
ネット銀行は審査を厳格に行うため、本人確認書類をはじめ、収入関係書類・物件関連書類など、さまざまな書類の提出を求められることが一般的です。
不動産会社や住宅会社が提携している銀行であれば、担当者が物件に関する書類を準備してくれたり、書類やスケジュール面での相談にのってくれたり、手続きに関するサポートをしてくれます。
ですが、ネット銀行の住宅ローンを利用する場合は、書類の準備からスケジュール管理まですべて自分で行わなければなりません。
不備がないかの確認はもちろん、書類をオンラインで提出する際には、書類をデータ化する作業も必要になるでしょう。
こうした準備の手間は、通常の銀行と比べて負担になることがあるため、時間や労力を割ける人でないと手続きの途中で挫折してしまうことも考えられます。
ネット銀行を選ぶ際は、「年収や職業への信頼性」や「つなぎ融資の金融機関探し」以外にも、書類準備の手間がかかることをしっかりと考慮しておきましょう。
ネット銀行の住宅ローンで必要な書類については、記事後半でお話しているので、ぜひ最後までお読みください。
ネット銀行の住宅ローンの一番のメリットは、金利が安いことです。
住宅ローンは借入金額が大きく、返済期間も長いので、金利の差によって返済総額に大きな違いが出てきます。
たとえば、3,500万円を35年ローンで借入した場合、金利が1%違うだけで約680万円の差になりますね。（返済方法は元利均等返済とした場合）
| 金利0.4%の場合 | 金利1.4%の場合 | |
|---|---|---|
| 総返済金額 | 37,512,766円 | 44,292,292円 |
| 毎月の返済金額 | 89,316円 | 105,458円 |
| 増加額 | ー | ＋約680万円 |
低金利で借入ができれば、長期にわたり利息負担が減るので、結果的に月々の返済額や返済総額が少なくなります。
また、ネット銀行の住宅ローンは店舗に赴く必要がなく、パソコンやスマホなどで簡単に手続きができるので、手軽さを求める人にとって大きなメリットですね。
各銀行ごとに条件やプランが異なるため、自分に最適なプランを選ぶことができれば、低金利のメリットを最大限に活かせるでしょう。
低金利で住宅ローンの借入ができるネット銀行を選べば、返済額を抑えられるので、家計の負担も軽減されますよね。
ですが、ネット銀行の住宅ローンにはデメリットもあります。
デメリットを理解せずに「金利が安い」という理由だけでネット銀行の住宅ローンを選んでしまうと、後悔する可能性が高くなるので注意しましょう。
ここでは、ネット銀行の住宅ローンのデメリットを4つ紹介します。
ネット銀行の住宅ローンを利用するデメリットは、金利の変動によって返済額があがるリスクがあることです。
通常の銀行であっても、変動金利を選んでいる場合には、市場の変化によって金利があがる可能性がありますよね。
ですが、ネット銀行の場合には、市場の変化による金利変動のほかに、銀行の経営状況や収益によって金利が上がる可能性があるので注意しましょう。
メガバンクなどで取り扱っている住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートに連動しています。(※)
一方、ネット銀行で短期プライムレートに連動しているのは住信SBI銀行のみで、そのほかの銀行は短期プライムレートに連動していません。（2024年11月時点）
そのため、経営状況が悪化したり、収益が減少した際には、急に金利があがることも考えられます。
さらに、ネット銀行独自の金利調整では、短期プライムレートに連動する金利とは違って、将来の金利変動を予測しづらくなる点も気をつけなければなりません。
通常の銀行よりも、金利変動のリスクが高く、予想しづらい点はネット銀行の住宅ローンのデメリットです。
(※)短期プライムレートとは、金融機関が優良企業向けの短期貸出（1年未満の期間の貸出）に適用する最優遇金利のこと。
ネット銀行は対面での手続きを行わない分、提出書類をもとに詳細なチェックを行います。
なので、通常の銀行と比べて審査基準が厳しく、審査に時間がかかる傾向にあるのがデメリットです。
特に、安定した収入が見込まれる正社員や公務員などでない場合、職業や勤務年数に関しても厳しく確認されるため、審査が通りにくくなりがちです。
また、ネット銀行は住宅ローンに関する手続きをすべてオンラインで行いますよね。
書類の不備があった場合などは、再提出までに時間がかかり、対面でのスピード感には劣ってしまうでしょう。
リスク管理やオンラインでの手続きによって、審査に時間がかかったり、厳しくなったりする点がネット銀行の住宅ローンを利用するデメリットです。
審査が長引くと、物件の引き渡しスケジュールに影響が出たり、不動産会社との連携が難しくなったりするリスクもあるため、時間に余裕をもって準備することが大切ですよ。
夫婦ともに収入があり、住宅ローンも夫婦2人で借入したいと考えている人にとっては、「連帯債務」が使えないこともネット銀行のデメリットとなります。
「連帯債務」とは、夫婦の双方が借入金に対して同等の返済義務を持つ仕組みです。
連帯債務は、借入可能額が増えるだけではなく、夫婦ともに住宅ローン控除を受けられるので、夫婦で住宅購入を検討する際にはメリットがある借入方法ですよ。
もともと通常の銀行でも連帯債務を取り扱っている銀行は少ないのですが、ネット銀行だと連帯債務の取り扱いがあるのは「楽天銀行」のみとなっています。（2024年11月現在）
「楽天銀行」以外のネット銀行では、連帯保証やペアローンなどほかの借入方法を選ぶ必要が出てくるので覚えておきましょう。
出産や育児で将来的にどちらかの年収が減る可能性がある場合や、一人の収入での借入が厳しい場合には、連帯債務が使えないネット銀行の住宅ローンが不向きになることがありますよ。
こちらの記事では、連帯債務をはじめ、連帯保証やペアローンなど、それぞれの借入方法について詳しく解説しています。
ネット銀行はすべての手続きをオンラインで完結できるため便利ですが、その反面、実店舗がない点がデメリットとなることがあります。
住宅ローンは、借り入れる金額も大きく、返済期間も長いため、不安や疑問が生じることが多くなりますよね。
実店舗があれば、担当者に直接相談でき、その都度不安や疑問を払拭して、安心して手続きを進められます。
ネット銀行では対面でのサポートがないので、不安や疑問が生じたときも自分で調べたり、メールで問い合わせしたり、コールセンターを利用したりする必要があります。
また、書類に不備があった場合や急ぎの相談が必要なときに、直接訪問して解決することができないため、手続きに時間がかかるケースもあるでしょう。
手厚いサポートを求める人や、手続きをスムーズに進めたい人にとっては、実店舗がない点はデメリットとなります。
ネット銀行の住宅ローンは、申し込みから融資実行までにいくつかのステップがあります。
各段階で必要な手続きや書類提出があるので、順を追って見ていきましょう。
| ①事前審査(仮審査) | ネットで事前審査(仮審査)を申し込む。審査完了後、結果をネットで確認。 |
|---|---|
| ②本審査 | 郵送やネットで本審査を申し込む。審査の結果は、ネットで確認したり、通知が届く。 |
| ③口座開設 | 申込先の銀行に口座をもっていない場合、口座を開設する。 |
| ④契約 | Web契約もしくは郵送での書面契約(銀行による)を行う。 ※本審査を通ってすぐに契約できるわけではない。【注文住宅の場合】建物完成間際。【建売住宅・マンションの場合】本審査後すぐに契約を結んで支払いの準備を進めていく。 |
| ⑤司法書士面談 | 司法書士と面談して、登記費用や書類に署名・捺印を行う。 |
| ⑥お借り入れ | 融資の実行・登記手続き。 |
基本的には、上記①〜⑥の流れで審査が進みます。
土地を購入して注文住宅を建てるのか、建売住宅やマンションを購入するのか、新規の借入か借り換えなのか、など条件によって審査の流れは変わります。
また、必要な書類や手続きも銀行や条件によって変わってくるので、詳しい審査の流れは借入したい銀行のホームページをチェックしてみてください。
ここでは、事前審査(仮審査)と本審査で必要になる書類を紹介します。
事前に必要な書類を把握しておけば、スムーズに手続きを進められますよ。
ネット銀行によっては、事前審査(仮審査)の段階では書類が不要な銀行もありますが、以下の書類が必要になることが多いです。
| 本人確認書類 | 住民票または住民票記載事項証明書、健康保険証、運転免許証など |
|---|---|
| 収入関係書類 | 源泉徴収票、住民税決定通知書または課税証明書、給与明細、確定申告書 |
収入関係書類は、就業状況によって必要になってくる書類が異なるので、ホームページで確認しておきましょう。
昨年もしくは今年転職した人は、以下の書類も必要になりますよ。
事前審査(仮審査)では、そこまで細かな書類は必要ありませんが、本審査でも使用する書類もあるので、事前にしっかりと準備しておきましょう。
本審査では、物件関連書類などより詳細な書類が必要になります。
すべての書類の準備・確認を自分で行わなければならないため、不備や不足がないように早めに準備を行うようにしましょう。
| 本人確認書類 | 住民票または住民票記載事項証明書、健康保険証、運転免許証など |
|---|---|
| 収入関係書類 | 源泉徴収票、住民税決定通知書または課税証明書、給与明細、確定申告書 |
| 物件関連書類 | 不動産売買契約書、重要事項説明書、建築確認済証または建築確認通知書、建築確認申請書、図面一式(平面・立面・配置)、工事請負契約書、土地案内図、登記簿、公図、建物見積資金計画書(諸費用明細) |
| その他 | 健康診断結果証明書、返済予定表(車、カードローン、奨学金などその他の借り入れがある人)、産前産後・育児休業証明書(産前産後・育児休業を取得されている人、または取得予定の人) |
借り入れを希望する銀行／借入条件／自分たちの状況などによって必要な書類は変わるので、必ずホームページで確認してくださいね。
ネット銀行の住宅ローンを利用する場合、審査に時間がかかったり、審査に通らないリスクがあります。
なので、ネット銀行だけではなく、複数の金融機関で同時に住宅ローンの審査を進めるようにしましょう。
ネット銀行のほかに、フラット35／地方銀行／メガバンクなど複数の金融機関に申し込んでおくことで、審査結果や条件を比較しやすくなります。
事前に選択肢を確保しておけば、最終的に本審査を通過した中から、最も条件がよく自分たちの状況に合った金融機関を選べるので、リスクを分散できて安心ですよ。
ネット銀行の住宅ローンを利用したいからといって、ネット銀行のみに絞るのではなく、複数の選択肢を持って計画的に進めることで住宅ローン選びの失敗を防げますよ。
金利の安さや手続きの手軽さなどから、ネット銀行の住宅ローンを利用したいと考えるお客さまは多いでしょう。
ですが、不動産会社や住宅会社からは、以下の理由でネット銀行の住宅ローンが敬遠される傾向にあります。
ネット銀行の住宅ローンは、不動産会社や住宅会社を介さず、お客さまが直接手続きを行うため、審査や融資の進捗状況が見えづらくなりがちです。
手続きが遅れても不動産会社や住宅会社がすぐに気づけずに、引っ越しや建物の引き渡しなどのスケジュールに影響が出ることもあるでしょう。
さらに、ネット銀行は住宅ローンの審査基準が厳しい傾向にあるため、審査に通らないリスクも高くなります。
審査が長引いたり、手続きが遅れることで、土地や建物の購入契約に含まれる「ローン特約」期間を超えてしまう可能性も出てきます。
ローン特約の期間を過ぎてしまうと、高額な違約金が発生したり、契約の解消などトラブルが生じるリスクがありますよ。
スケジュールがずれたり、契約が結べなくなるなどのマイナスの影響が出てくる可能性が高いことが、不動産会社や住宅会社がネット銀行の住宅ローンを敬遠しがちな理由です。
ネット銀行のメリットを生かすには、事前に不動産会社や住宅会社にスケジュールや条件を相談しておくことをおすすめします。
(※)ローン特約とは、金融機関での融資が通らなかった場合に、契約を解除できる条件のこと。
418BASEは広島県福山市・府中市・三原市・世羅町を中心に、備後地方の家づくりをサポートする会社です。
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418BASEでは、高気密・高断熱の注文住宅の設計・施工を行っており、最新設備を取り揃えたモデルハウスも公開しています。
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この記事では、ネット銀行の住宅ローンを利用するメリット・デメリットを詳しく解説してきました。
最後にこの記事の内容を簡単にまとめます。
ネット銀行の住宅ローンは、低金利という大きなメリットがあります。
ですが、自分たちですべての手続きを進め、進捗を把握する必要があるため、デメリットや注意点をしっかりと押さえておかなければ失敗しやすくなります。
この記事を参考に、ネット銀行の住宅ローンで何に気をつけるべきかを理解し、後悔のない銀行選びを行いましょう。
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