リフォームと建て替えの判断基準は5つ！メリット・デメリット・築30年・築40年・築50年

こんにちは、ゆうすけです。

今回は「リフォームと建て替えの判断基準」について解説します。

築年数が古い中古住宅を購入したり、譲り受けたとき「リフォーム」か「建て替え」のどちらかにすべきか悩む方が多いのではないでしょうか？

木造住宅の場合、住宅の寿命は30年程度といわれており、築30年以上の中古住宅では雨漏りやシロアリ、結露などの家のトラブルも増えていきます。

一般的に「リフォームは建て替えよりも安い」と言われることがありますが、実際には工事内容・時期、住宅の劣化状態によって費用はバラバラです。

そこで、「リフォームか建て替えのどちらにすべきか悩んでいる方」向けに、判断基準やメリット・デメリットを解説します。

こちらの記事を読むことで、次のようなことが分かります。

• リフォーム・建て替えのどっちが良い？築30年・築40年・築50年の家
• リフォーム・建て替えのメリット・デメリット
• リフォーム・建て替えを選ぶときの5つの判断基準
• リフォーム・建て替えを決める3つのステップ

福山市でリフォームや建て替えを検討中の方へ

福山市の家づくりで、リフォームや建て替えに悩んでいる方は、ぜひこちらも合わせてご確認ください。

リフォーム・建て替えのどっちが良い？築30年・築40年・築50年の家

築30年以上になると住宅設備や屋根材などが寿命を迎え始めて、「そろそろ大規模改修が必要なのかな？」と考える方も多いでしょう。

ここでは築30年・築40年・築50年の中古住宅を改修する場合、リフォームと建て替えのどちらが良いのかについて見ていきましょう。

築40年・築50年以上の家は建て替えが基本！

築40年以上の木造住宅は1981年代以前に建てられた住宅で、耐震や断熱に問題がある可能性が高いです。

そのため、基本的に「建て替え」をおすすめします。

地震大国である日本では、大規模な地震による被災の影響を受けるたびに、建築基準法がより厳しい内容に改正されてきました。

そのなかでも耐震に関わる改正は、1981年施行『新耐震設計基準』と2000年施行『2000年基準』があります。

築40年以上の住宅の場合、1981年施行『新耐震設計基準』よりも前の基準、いわゆる「旧耐震基準」で建てられています。

旧耐震基準とは、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活ができる構造の基準のことです。

旧耐震基準で建てられた住宅は、「基礎に底盤を使わない」「壁量が少ない」ことから現行の耐震基準から考えるとかなり低い耐震強度を言えます。

そのため築40年以上の住宅は「地震で倒壊・崩壊しやすい」と言えます。

実際に、2016年に発生した熊本地震における益城町被害調査の結果によると、1981年以前の旧建築基準法で建てられた家屋の9割以上が被害を受け、そのうち3割が倒壊しています。

このように、築40年以上の木造住宅は耐震強度に問題がある可能性が高いです。

特に基礎の問題は、フルリフォームでは基本的に解決できないため、建て替えをおすすめします。

築30年以上40年未満の家は診断結果で判断する

築30年以上40年未満の住宅は1980年代に建てられた住宅で、新耐震基準を採用していることが多いです。

ただし新耐震基準も、現行の建築基準法から考えると「十分な耐震強度がある」とは言えません。

さきほどの熊本地震における被害調査をもう一度確認してみると、1981年~2000年までの新建築基準法で建てられた家屋のうち、約8割が被害を受け、約1割が倒壊しています。

このように、旧耐震基準と比べると被害の割合が少ないものの、2000年以降の現行建築基準法で建てられた住宅と比較すると耐震強度が明らかに劣ります。

また2000年以前では、住宅の性能や省エネ性能に関する基準がほとんどなく、最新の住宅と比べると断熱や気密も劣っています。

以上のような理由から、築30年以上40年以下の住宅を改築するときは「住宅診断」や「耐震診断」を利用して、住宅の隠れた部分の劣化状態をチェックすることをおすすめします。

また診断結果をもとに改築内容を工務店に相談して、リフォームか建て替えのどちらにするか判断することをおすすめします。

リフォーム・建て替えのメリット・デメリット

リフォームか建て替えを選ぶためには、それぞれのメリット・デメリットを理解しておくことも大切です。

ここでは、リフォームと建て替えのメリット・デメリットについて詳しく解説します。

リフォームのメリット・デメリット

リフォームとは、既存の基礎部分を残したまま、部分的に改築や修繕を行うことです。

リフォームには、水廻りや外壁などの一部を扱う「部分リフォーム」と、目に見えている箇所のほとんどを扱う「フルリフォーム」があります。

改修する範囲が大きくなるほど費用がはね上がり、構造や基礎まで扱うリフォームは建て替えよりも費用が高くなることもあるので注意が必要です。

また最近人気があるマンションなどのリノベーションもリフォームの一部に含まれます。

リフォームのメリット

• 工期が短い
• 建て替えより費用が安く済む
• 補助金を適用しやすい

まずリフォームのメリットは、短い工期・安い費用で改修できることです。

特に壁紙の張り替え、家具の取り付け、外壁の塗り替え、設備の交換などの部分リフォームは、建築確認申請の必要がなく、依頼してすぐに工事を始められます。

そして住まい手が住みながら工事が進められるため、仮住まいを探す必要がありません。

さらに一定の条件を満たしたリフォームであれば、次のような補助金や助成金を利用できることも嬉しいポイントです。

木造住宅で利用できるリフォームの補助制度（リンク先）

• 介護保険における住宅改修(厚生労働省)
• 既存住宅における断熱リフォーム支援事業(公益財団法人北海道環境財団)
• 次世代省エネ建材の実証支援事業(一般社団法人環境共生イニシアチブ)
• リフォームグリーン住宅ポイント制度（国土交通省）
• 地域型住宅グリーン化事業(地域型住宅グリーン化事業評価事務局)
• ZEH支援事業(一般社団法人環境共生イニシアチブ)
• 長期優良住宅化リフォーム補助金(国立研究開発法人建築研究所)

またこの他にも、自治体独自で行っているリフォーム関連の助成金や税制優遇などもあります。

リフォームのデメリット

• 間取り変更の制限が多い
• 家の強度に不安が残る
• 追加工事で費用が高くなることがある

リフォームの最大のデメリットは、間取りを自由に変更できないことです。

戸建て木造住宅の場合、床面積が増える「増築リフォーム」は建築確認申請が必要になるケースがあります。

建築確認申請が必要になるリフォームでは、住宅全体を図面に書き起こしてから、建ぺい率や容積率、構造などが建築基準法に適合するかどうかを確認しなければなりません。

また建築確認が完了したことを示す「確認済証」を受け取るまでリフォーム工事を着工することができません。

このように規模の大きなリフォームは時間やコストがかかります。

そして、増築などの構造にかかわるリフォームは建て替えよりも時間やコスト、手間がかかることがあります。

またリフォームは、基礎の作り直しができないため、家の土台となる「地盤」の問題も解決できません。

以上の理由から、築年数が古い中古住宅で大規模リフォームを行ったとしても、根本的な問題解決にならない可能性があるのです。

建て替えのメリット・デメリット

建て替えとは、既存住宅の基礎部分を取り壊して、まっさらな土地に住宅を建築することです。

ただしすべての中古住宅が建て替え可能なわけではなく、一定の条件をクリアできなければ建築できない土地もあります。

また建て替えるためには、既存住宅の解体工事・新築工事・外構リフォーム工事などの複数の工事を行う必要があります。

建て替え費用を抑えるために分離発注をすることもできますが、手間や時間をかけたくない方は、工務店に一括発注することもおすすめです。

建て替えのメリット

• 間取りや性能を自由に決められる
• 地盤・耐震の不安を解消できる
• 多額の住宅ローンを組みやすい

建て替えの最大のメリットは、間取りや性能を自由に変更できることです。

特に最近の住宅は、以前の住宅と比べて断熱性能や気密性能などが格段にアップグレードされており、リフォームでは実現がむずかしいレベルの性能まで引き上げることができます。

高気密・高断熱の省エネ住宅に住むことで光熱費が抑えられ、長期的に見てお得になることもあります。

また間取りも自由に変更できるため、実家を二世帯住宅に建て替えるなど、大きな間取り変更を行う場合には「建て替え」がおすすめです。

さらに建て替えでは基礎を一度取り壊すため、地盤調査・地盤改良で耐震性の不安を解消することもできます。

建て替えのデメリット

• 費用が高くなりやすい
• 工期が長く仮住まいが必要になる
• 仮住まいが必要になる
• 各種税金がかかる

建て替えの最大のデメリットは、工事費用が高くなりやすいことです。

建て替え工事には、解体工事・新築工事・外構工事などが含まれるため、各工事の費用を合計すると、一般的な注文住宅の新築工事よりも費用が高くなることもあります。

またリフォームと比べて工期が長く、仮住まいも必要です。

そして不動産取得税・登録免許税・印紙税などの各種税金がかかることも注意しておかなければいけません。

リフォーム・建て替えを選ぶときの5つの判断基準

「建て替えたいけど、予算が足りないからリフォームしかないかも」
「なるべく早く住み替えたいから、建て替えはむずかしい」

このように、時間や金銭面でリフォームか建て替えかを判断する方が多いのではないでしょうか？

しかし実際には、リフォームか建て替えかの判断基準は他にもあります。

ここでは、リフォーム・建て替えを検討するときに押さえておくべき5つの判断基準について見ていきましょう。

基準①法律による制限

判断基準の1つ目は、「法律による制限」です。

リフォームや建て替えでは、建築基準法などさまざまな法律の制限を受けることがあります。

建て替えでもっとも注意すべきは「接道義務」です。

接道義務とは、都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として建築基準法で定められた幅員4m以上の道路に2m以上接した土地でなければならないという規定です。

接道義務は1950年に定められたため、それ以前の住宅ではこの規定に反していても実在していることもあります。

しかし、建て替えでこの接道義務を満たせない場合には、再建築不可物件になるため、建て替えることができません。

一方でリフォームでも、次のような法律に注意しなければいけません。

建て替え・リフォームで注意すべき法律や制度※1

• 建築基準法
• 都市計画法
• 消防法
• 耐震改修促進法
• 建築物省エネ法
• バリアフリー法
• 建設業法、建築士法
• 宅建兵法
• 長期優良住宅法
• 下水道法
• 浄化槽法

このように建て替えでもリフォームでも、さまざまな法律による制限があることを理解しておく必要があります。

施主自らが一つずつの法律を理解するには時間がかかるので、基本的には建築士などのプロに依頼して建て替え・リフォームを計画することをおすすめします。

基準②地盤による問題

判断基準の2つ目は、「地盤による問題」です。

地盤は家を支える最も重要な部分で、立派な家でも地盤が弱ければ長く住み続けることはできません。

しかし住宅の地盤調査が法律で義務付けられたのは、2000年の建築基準法改正以降です。

そして基礎に起因して住宅が傾いたとき、「建築主や販売業者に修繕の責任がある」と明記されたのは2000年の品確法です。

つまり、2000年以前に建てられた中古住宅は、基礎が原因で家が傾いたとしても業者や工務店がその責任を負う必要がなかったということです。

このような理由から、築30年以上の中古住宅は地盤に大きな問題を抱えている可能性が高いのです。

地盤に問題を抱えている場合、リフォームでは根本的な問題解決ができません。

そのため建て替えで、一度基礎を取り壊して地盤調査と地盤改良工事を行わなければいけません。

基準③工事費用・坪単価

判断基準の3つ目は、「工事費用」です。

リフォーム費用は工事内容と広さで決まり、フルリフォームなら500万円~2000万円と幅広くなります。

一方で建て替え費用の相場は、11500万円~4500万円となります。

このとき建て替え費用には、解体費用や仮住まい費用、引っ越し費用、各種税金などが含まれます。

改修が小規模であれば、リフォームで対応できますが、2000万円以上の大規模になる場合には、建て替えを検討してみることをおすすめします。

基準④間取り変更のしやすさ

判断基準の4つ目は、「間取りのつかいやすさ」です。

間取りを自由に変更したい場合には、建て替えがおすすめです。

リフォームの場合、既存の躯体を変更できないため、間取り変更にも制限がかかります。

また床面積が増えるような増築リフォームでは、地域によって建築確認申請をしなければ行けない場合もあります。

基準⑤住み始めまでの期間

判断基準の5つ目は、「住み始めまでの期間」です。

リフォームはおよそ1ヶ月~5ヶ月程度、建て替えは3ヶ月~8ヶ月程度の工期になります。

一般的にリフォームの方が建て替えよりも工期が短いため、すぐに改修をすすめたい方はリフォームがおすすめです。

さらに部分リフォームであれば、住みながら改修することもできるため、仮住まいも必要ありません。

リフォーム・建て替えを決める3つのステップ

リフォームか建て替えのどちらにするか、判断に迷ったときのために具体的な手順を解説します。

築年数が古く耐震強度に不安を感じている方は、次の3つのステップでリフォーム・建て替えのどちらにするか判断してみてください。

• 手順①住宅診断（ホームインスペクション）で現状を正確に把握する
• 手順②診断結果をもとに複数の工務店に相談してみる
• 手順③家づくりの優先課題をもとに改修方法を決める

手順①住宅診断（ホームインスペクション）で現状を正確に把握する

まず最初にすべきことは、住宅診断や耐震診断で住宅の現状を正確に把握することです。

住宅診断はホームインスペクションとも呼ばれ、いわゆる建築のセカンドオピニオン的な立場の専門家に依頼する方法です。

依頼を受けた診断士が、住宅の劣化状況や改修すべき箇所、およその改修費用などのアドバイスをしてくれます。

また住宅診断の他にも、耐震診断という方法もあります。

耐震診断を利用すると、現行の建築基準法に適合する耐震性があるかないかを確認することができます。

ホームインスペクションの相場は一般的な木造住宅であればおよそ5万円程度、耐震診断は10万円程度です。

ただし、診断方法や建物規模などによって価格が異なります。

このような有料サービスを利用して、まず住宅の現状をしっかりと把握することが大切です。

木造中古住宅の場合、自治体が耐震診断・耐震改修の補助制度を実施していることも多いので、お住いの自治体サイトから公式情報を確認してみてください。

手順②診断結果をもとに複数の工務店に相談してみる

次に診断結果をもとに、どの程度の改修工事が必要なのかを把握します。

このとき、地元の信頼できる工務店に相談することがおすすめです。

特にリフォームと新築工事の両方の実績があり、丁寧に対応してもらえる工務店を見つけましょう。

工務店によって、提案内容や見積もり金額が大きく違うことも多いので、2社~3社程度で比較してみてよいでしょう。

手順③家づくりの優先課題を基準に決定する

最後に、工務店の提案内容や見積もりを比較しながら、「本当に解決すべき家の優先課題は何か？」を家族で確認しましょう。

間取りの不満なのか、耐震の不安なのか、改修費用の不足なのか、家に対する不満や不安は家族によってさまざまです。

自分たちが最も解決したい課題を整理して、ベストな回答が得られる改修方法を選ぶようにしてください。

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まとめ

今回は「リフォームか建て替えにするか」について詳しく解説しました。

こちらの記事をかんたんにまとめます。

リフォームと建て替えのどっちが良い？築30年・築40年・築50年の家
築40年（50年）以上の住宅

• 1981年代以前に建てられた住宅で、旧耐震基準を採用
• 耐震や断熱に問題がある可能性が高い
• 基本的には建て替えがおすすめ

築30年以上40年以下の住宅

• 1980年代に建てられた住宅で、新耐震基準を採用
• 現行建築基準法で建てられた住宅と比べて耐震強度が明らかに劣る
• 住宅診断・耐震診断で住宅の隠れた部分の状態をチェックするべき
• 診断内容に応じて必要な改修方法を選ぶ

リフォーム・建て替えのメリット・デメリット
リフォームのメリット

• 工期が短い
• 建て替えより費用が安く済む
• 補助金を適用しやすい

リフォームのデメリット

• 間取り変更の制限が多い
• 家の強度に不安が残る
• 追加工事で費用が高くなることがある

建て替えのメリット

• 間取りや性能を自由に決められる
• 地盤・耐震の不安を解消できる
• 多額の住宅ローンを組みやすい

建て替えのデメリット

• 費用が高くなりやすい
• 工期が長く仮住まいが必要になる
• 仮住まいが必要になる
• 各種税金がかかる

リフォームが建て替えを選ぶときの5つの判断基準

• 法律による制限を受けるかどうか
• 地盤による問題があるかどうか
• 工事費用が予算に収まるかどうか
• 間取りをどの程度変更したか
• 住み始めるまでの期間の短さ

リフォームか建て替えを決める3つのステップ

• 手順①住宅診断（ホームインスペクション）で現状を正確に把握する
• 手順②診断結果をもとに複数の工務店に相談してみる
• 手順③家づくりの優先課題を基準に改修手段を決定する

福山市でリフォームや建て替えを検討中の方へ

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参考資料・出典
※1　一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「住宅リフォーム業者のための知って置きたいリフォーム関連法令の手引き」