広島県福山市は建て替え・リフォームどっちがお得？増築や耐震の注意点

こんにちは、ゆうすけです。

今回は「広島県福山市の建て替え・リフォーム」について詳しく解説します。

家の改修には、リフォームやリノベーション、建て替えなどさまざまな方法があります。

そして家の建て替え費用やリフォーム費用を抑えるためには、国や自治体の補助金や税制優遇を利用することが重要です。

今回は「広島県福山市で家の改修を検討している方」向けに、建て替えやリフォームの費用・注意点を詳しく解説します。

こちらの記事を読むことで、次のようなことが分かります。

• 広島県福山市の建て替え・リフォームの判断基準
• 広島県福山市で家を建て替える費用の相場とは
• 広島県福山市の建て替え・リフォームで利用できる補助制度や税制優遇まとめ
• 広島県福山市の建て替え・リフォームで耐震工事をするなら補助制度を活用すべき
• 広島県福山市の建て替え・リフォームで増築するときの注意点

なお、この記事は福山市の家づくりを解説する「福山市で注文住宅を建てる方へ！住宅会社選びのポイント解説」の一連記事です。

福山市の家づくりで、土地探しや住宅会社選びに悩んでいる方は、ぜひこちらも合わせてご確認ください。

広島県福山市の建て替えかリフォームかの判断基準

福山市で家の改修を検討するとき、「建て替えにすべきかリフォームにすべきか」で悩んでいる方が多いのではないでしょうか？

ここでは、次の3つの点について建て替え・リフォームの判断基準を解説します。

• 築年数
• 改修内容と予算
• 実家の相続

基準①築年数で建て替え・リフォームを決める場合

建て替えとリフォームの判断基準の１つ目は、「築年数」です。

一般的に日本の木造住宅はおよそ30年前後が寿命だとされていますが、その理由は家によって問題はさまざまです。

たとえば耐震の強度不足や住宅設備の老朽化、ライフステージの変化による間取りの不便さなどの考えられます。

ここでは築年数という指標で見た場合の「建て替え・リフォームの判断基準」について見ていきましょう。

結論から述べると、築年数で改修方法の判断する場合の基準は次のようになります。

• 築20年未満：基本的に部分リフォーム・リノベーションで問題なし
• 築20年以上～築30年未満：基本は部分リフォーム、必要ならスケルトンリフォーム
• 築30年以上～築40年未満：今後住み続ける年数が30年以上住むなら建て替えを検討
• 築40年以上：原則建て替えがおすすめ、リフォームなら耐震改修が必須

築20年未満の中古戸建住宅のほとんどは、2000年から採用されている「現行の建築基準法」に適合しています。

そのため、耐震強度や住宅性能も問題ないケースが多いので、基本的には部分リフォームやリノベーションなどの改修で問題を解決することができます。

ただし、雨漏りやシロアリなど家の隠れている箇所が劣化している可能性もあるので、改修時に注意が必要です。

築20年～築30年の中古戸建住宅は、1990年～2000年に採用されていた「新耐震基準」に適合した住宅です。

現行の耐震基準と比較すると耐震強度や住宅性能が劣りますが、耐震強度に問題がなければ建て替えの必要性は低いと言えます。

なので、間取りや水回りなどを今よりも使いやすくしたい方は、不満を感じる箇所の部分リフォームをおすすめします。

また部分リフォームでは解決できない場合は、スケルトンリフォームも検討しましょう。

築30年～築40年の中古戸建住宅は、「今後どれくらい同じ土地に住み続ける予定なのか」で判断しましょう。

今後30年以上住み続ける場合や住宅を子どもに相続する場合には、リフォームよりも建て替えの方が長期的なメリットが大きいと言えます。

築40年以上の中古戸建住宅は、1981以前の「旧耐震基準」で建てられた住宅なので耐震強度に問題がある可能性がとても高いです。

また基礎や構造だけでなく、地盤に問題を抱えていることが多く、リフォームでは解決できないことがあります。

この場合、建て替えで地盤改良を行うことになります。

このように築年数が古くなるほど、大きな問題を抱えているケースがあるので、まずは耐震診断を受け、必要に応じて耐震改修の方法を決めましょう。

基準②改修内容と予算で建て替え・リフォームを決める場合

建て替えとリフォームの判断基準の2つ目は、「改修内容と予算」です。

リフォームの場合、改修箇所の広さが大きくなるほど工事費用が高くなります。

特に構造や基礎を変更するリフォームでは、建築確認がなければ施工できないケースもあるので注意が必要です。

判断基準として、次のような目安をもっておくことをおすすめします。

• 水回り設備交換（キッチン、バス、トイレ一式の交換）
• 間取り変更（内壁の取り壊し・床材壁材の変更など）
• 屋根外壁の断熱工事
• 耐震改修工事
• 介護予防工事（手すりの取付・段差の解消・床材の変更など）
• 太陽光発電設置工事（太陽光パネルの設置・屋根補強・電気給湯器の取付）

これらの工事は、それぞれの工事費用が200万円前後となるような中小規模の部分リフォームです。

ただし上に挙げた工事を2個以上同時に行う場合は、総費用が500万円を超えてくるので、建て替えを検討することをおすすめします。

実際に国土交通省の調べによると、リフォーム費用の全国平均は200万円以下となっています。

つまり200万円以上の費用をかけてリフォームする方は多くなく、200万円を超えるなら他の改修方法を考える方が多いと考えられます。

このように改修内容と予算で改修方法を決めるならば、小規模改修はリフォーム、大規模改修は建て替え（または住み替え）をおすすめします。

基準③実家の相続時に建て替え・リフォームを決める場合

建て替えとリフォームの3つ目の判断基準は「実家を相続する場合」です。

実家を相続した（もしくはこれから相続する予定がある）方は、「タダで手に入れた土地を有効利用したい」と思っている方が多いのではないでしょうか？

このような場合、相続税や固定資産税の節税対策として次のような判断基準で改修方法を選ぶことをおすすめします。

• 親が存命で同居したい場合：建て替えまたはリフォームで二世帯住宅に
• 親が存命で同居したくない場合：親名義の土地を分筆・分割して新築を実家の近くに
• 両親が亡くなり実家を相続した場合：築年数や劣化状況に応じてリフォーム・建て替え

いずれのケースも、兄弟・家族間の相続トラブルなどになることもあるため、司法書士や弁護士に相談しながら相続や登記、改修方法を検討することをおすすめします。

広島県福山市で家を建て替える費用の相場とは

福山市で家の建て替えを検討するとき、「建て替えっていくらかかるの？」と不安に思う方もいるでしょう。

そこで次の2つの調査から、広島県福山市で家の建て替えを行うときの費用相場について解説します。

• フラット35利用者（広島県）：建設費3400～3600万円がもっとも多い
• 住宅市場動向調査（全国平均）：建て替え資金は3000万円～3500万円が相場

相場①フラット35利用者から見る建て替え費用

福山市における建て替え費用の相場を知る1つ目の調査は「フラット35利用者調査」です。

フラット35の利用者調査によると、「土地購入なし」で注文住宅を建てた人の建設費は「3400万円～3600万円」が最も多い結果となっています。

ただしこのとき、土地購入なしの注文住宅の方のなかには、建て替え目的ではない人も含まれているため、この数値だけを見て判断することはできません。

なので、さらにもう一つの調査として「住宅市場動向調査」から相場を見ていきましょう。

相場②住宅市場動向調査から見る建て替え費用

福山市における建て替え費用の相場を知る2つ目の調査は「住宅市場動向調査」です。

住宅市場動向調査は、国土交通省が毎年行っている調査で、住宅の建て替え費用について全国平均では次のような結果になっています。

上のグラフから、近年の建て替え費用は、およそ3000万円～3500万円で推移していることが分かります。

さらに自己資金率は50％以上を超えており、借入金が少ないことがわかります。

ちなみに同調査によると、建て替えした家庭の世帯主の年齢は「およそ60歳前後」と、比較的年齢層が高いことも分かります。

【結論】建て替え費用の相場は3000万円～3500万円前後

フラット35利用者調査と住宅市場動向調査の2つの調査から、分かることをまとめます。

• 広島県で土地購入なしの注文住宅を建てた人の建築費は、「3400～3600万円」程度。
• 全国調査の建て替え費用は「3000万円～3500万円」で推移している。
• 建て替え費用のうち自己資金が50％以上を占めており、借入金が少ない。
• 建て替えした家庭の世帯主はおよそ60歳前後と比較的高齢である。

つまり、これらのことから広島県福山市の建て替え費用の相場は、「3000万円～3500万円」と考えることができます。

また建て替えを検討している方は比較的高齢であることから、老後の住まいとして考えている方も多いでしょう。

この場合、自己資金がある程度確保できているかどうかがポイントになります。

建て替え費用の50～60％程度の自己資金が確保できていれば、定年退職前後で建て替えを検討してみてもよいのではないでしょうか？

自己資金の確保が難しい方は、中規模のリフォームで家の不満を解消することをおすすめします。

広島県福山市の建て替え・リフォームで利用できる補助制度や税制優遇まとめ

国や自治体では、近年増加している空き家問題を解消するため、さまざまな制度や支援を実施しています。
特に築年数が古い木造住宅は、地震や老朽化によって倒壊や破損の恐れがあるため、耐震改修・長寿命化を目的とした改修を支援する制度があります。

ここでは、広島県福山市で利用できる木造住宅の改修補助制度や税制優遇などを見ていきましょう。

福山市の建て替えで利用できる補助制度や税制優遇とは

福山市で木造住宅の建て替えを行う場合、次のような補助制度や税制優遇を利用できます。

補助制度

• 福山市木造住宅耐震診断費補助事業
• 福山市木造住宅耐震改修費補助事業
• すまい給付金
• 次世代住宅ポイント制度
• 地域型住宅グリーン化事業
• 戸建住宅ZEH化等支援事業

税制優遇

• 住宅ローン控除
• 新築住宅に対する減額
• 長期優良住宅（200年住宅）に係る減額措置

ただし、これらの制度には期限や採用条件が決められているため、公式の最新情報を確認するようにしてください。

福山市のリフォームで利用できる補助制度や税制優遇とは

福山市でリフォームを行う場合、次のような補助制度や税制優遇を利用できます。

補助制度

• 福山市木造住宅耐震診断費補助事業
• 福山市木造住宅耐震改修費補助事業
• すまい給付金
• 次世代住宅ポイント制度
• 地域型住宅グリーン化事業
• 次世代省エネ建材の実証支援事業
• 長期優良住宅化リフォーム推進事業
• 高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業
• 戸建住宅ZEH化等支援事業

税制優遇

• 住宅ローン控除
• 住宅のバリアフリー改修に伴う固定資産税の減額措置
• 住宅の省エネ改修に伴う固定資産税の減額措置

リフォームは建て替えと比べて補助制度や税制優遇の種類が多いです。

なので、目的に合う補助制度や税制優遇は積極的に利用していきましょう。

補助制度や税制優遇には申し込み期限や条件があり、年度ごとに内容が変更していることが多いので、必ず公式の最新情報を確認して期限内に申し込みをしましょう。

広島県福山市の建て替え・リフォームで耐震工事をするなら補助制度を活用すべき

福山市で建て替えやリフォームを検討している方のなかで、住宅の耐震強度に不安を感じている方も多いのではないでしょうか？

特に築20年～30年で新耐震基準または築30年～40年で旧耐震基準を採用している住宅の場合、現行の耐震基準を満たしていないため、耐震強度に問題があるケースが多いです。

実際に2016年に起きた熊本地震における住宅の被災調査によると、旧耐震基準を採用していた住宅の約3割が倒壊・崩壊したとされています。

福山市の古家に住んでいて、耐震強度に不安を感じている方は次のような補助制度を利用して建て替えまたはリフォームすることをおすすめします。

• 福山市木造住宅耐震診断費補助事業：補助金最大2万円
• 福山市木造住宅耐震改修費補助事業：補助金最大80万円～100万円
• 福山市木造住宅耐震シェルター設置費補助制度：補助金最大20万円
• 福山市木造住宅耐震ベッド設置費補助制度：補助金最大10万円

福山市の耐震診断で補助金をもらうには

福山市で築40年以上の中古戸建住宅に住まいの場合、「耐震診断」の費用を一部負担してもらえる補助制度が利用できます。

耐震診断の補助金は、2万円以下の経費なら費用の3分の2、3万円以上なら最大2万円の補助金を受け取れます。

ただし、補助金を受け取るためには次の条件を満たしている費用があります。

• 補助を受けようとする建築物の所有者であること
• 市税の滞納がないこと
• 市内の1981年（昭和56年）5月31日以前に着工された戸建木造住宅であること
• 店舗等の用途を兼ねる住宅の場合，延べ面積の２分の１以上を居住の用であること
• 構造が木造在来軸組構法であること(ツーバイフォー構法，プレハブ工法は除く)
• 地階を除く階数が２以下であること
• 以前同一事業の補助金の交付を受けていないこと

また診断を行う業者は、福山市が登録した「木造住宅耐震診断資格者」のなかから選び、一般診断法で耐震診断を行う必要があります。

耐震診断の補助金を受けたい方は、診断業者を決める前に福山市公式サイトを確認して、市へ補助金交付申請を行ってください。

詳細情報　福山市公式サイト「木造住宅耐震診断費補助制度について」
関連記事「広島県福山市の地盤はゆるい？新築一戸建ての土地に不安を感じたときの対処法」

福山市の耐震改修で補助金をもらうには

福山市で耐震のための建て替えやリフォームを検討している場合、補助金を受け取れる可能性があります。

建て替えで最大100万円、耐震改修リフォームで最大80万円の補助金が受け取れます。

ただし、耐震改修の補助金を受けるためには、まず福山市の耐震診断の補助制度を利用して、次のような一定条件を満たす必要があります。

• １９８１年（昭和５６年）５月３１日以前に着工されたものであること
• 地階を除く階数が２以下であること
• 在来軸組構法または伝統的構法であること（ツーバイフォー構法，プレハブ工法は除く）
• 現に居住の用に供するものであること
• 販売を目的とするものでないこと
• 補助対象住宅の所有者又は居住者
• 補助事業完了後も市内に居住する者
• 市税の滞納がない者
• 福山市暴力団排除条例第２条第３号に規定する暴力団員等でない者
• 補助事業の効果を検証するための調査等に協力する者
• 同類補助事業に係る補助金の交付を受けていない者

さらに詳しい内容はこちらを確認してみてください。

詳細情報　福山市公式サイト「福山市木造住宅耐震化促進補助事業のご案内」

広島県福山市の建て替え・リフォームで増築するときの注意点

家の床面積を増やすような改修を行うことを「増築」といいますが、福山市で家屋の増築をする場合は、次のような点に注意する必要があります。

• 建築確認申請が必要な増築かどうか
• 増築後に用途地域の要件を満たせるかどうか
• 既存不適合建築物が違法建築物にならないかどうか
• 既存部分と増築部分の構造の違いが問題にならないかどうか
• 固定資産税評価額と火災保険の見直しを忘れてないか

(1)建築確認申請が必要な増築に注意

建築確認とは、自治体が指定する建築主事（または民間確認検査期間）が計画中の建築物が建築基準法などに適合しているかどうかを確認する業務のことです。

福山市の住宅の場合、次のような建物を新築または改修する場合には建築確認申請が必要になります。

木造住宅

• 階数が３以上
• 延べ面積が500平方メートルを超えるもの
• 高さが13メートルを超えるもの
• 軒の高さが９メートルを超えるもの

木造以外

• 階数が２以上
• 延べ面積が200平方メートルを超えるもの

このような建築確認を要する建築物の新築や改修などを行う場合、建築確認がとれていることを示す「確認済証」が交付されければ、現場で工事を始めることができません。

さらに詳しい内容はこちらの確認してみてください。

詳細情報　福山市公式サイト「建築確認・中間検査・完了検査の申請手続きについて」

(2)用途地域(建ぺい率・容積率・高さ制限)に注意

福山市で増築を行うときの2つ目の注意点は「用途地域による制限」です。

用途地域とは、都市計画によって地域ごとに定められた建築物の制限のことで、次のような基準があります。

• 高さ制限：建物の高さを制限するもの
• 建ぺい率：敷地に対する建築面積の大きさを制限するもの
• 容積率：敷地に対する延床面積（床面積の合計値）を制限するもの

このほかにも、斜線制限などの建築基準法による制限もあります。

建て替えやリフォームで増築を行う場合、基本的に現行の建築基準法に適合していなければいけません。

違法な建築物とならないためにも、増築を検討している土地がどのような用途地域にしていされているのかをこちらから確認してみてください。

詳細情報　福山市地図情報統合サイト「ふくやまっぷ」

(3)既存不適合建築物が違法建築物にならないように注意

福山市で増築を行うときの3つ目の注意点は「既存不適合建築物かどうか」です。

既存不適合建築物とは建築時点の法令では合法だったものの、その後の法改正により現時点の法令に適合していない建築物のことです。

既存不適合建築物であっても増築や改築をしなければ、今まで通り住み続けることができます。

ただし建築確認申請を必要とする増築を行う場合には、現行の建築基準に適合しなければいけません。

また接道義務に適合しない土地は再建築不可能物件とよばれ、建て替えをすることができません。

つまり、持ち家の増築を計画するとき、法改正でリフォームや建て替えができない物件になっていないかを確認しておく必要があります。

この点は自分で細かい部分まで確認することが難しいため、一級（または二級）建築士や工務店に依頼して、確認してもらうことをおすすめします。

(4)既存部分と増築部分の構造の違いに注意

福山市で増築を行うときの4つ目の注意点は「構造の耐震性」です。

現行の建築基準法に適合した建築物であっても、既存部分と増築部分の構造が違うことで、耐震の問題が生じることがあります。

たとえば、木造住宅に対して鉄骨の増築をした場合、揺れ幅の大きさや揺れの周期が異なるため、接合部が破断してしまうことがあります。

このように住宅の増築では、耐震性の問題に注意が必要です。

解決策としては、既存部分と増築部分の基礎や接合部を切り離してエキスパンションジョイントとよばれる施工を行うことが有効とされています。

増築時にエキスパンションジョイントが必要かどうかを判断するためには、基本的に建築士に相談することをおすすめします。

増築の構造についてさらに詳しい内容を確認したい方は、こちらを参考にしてみてください。

詳細情報（一財）静岡県建築住宅まちづくりセンター「増築のやり方」

(5)固定資産税評価額や火災保険の変更に注意

福山市で増築を行うときの4つ目の注意点は「固定資産税評価額や火災保険」です。

一般的に増築を行った場合、固定資産税の支払い額が増えます。

たとえばサンルームや屋根付きのウッドデッキを追加した場合、年間でおよそ数千円～2万円程度の値上がりします。

固定資産税は家屋調査の評価額を基準に算出されるものなので、増築をした後に調査を受ける必要があります。

福山市で増築を行うときは、こちらから家屋調査の依頼をすることを忘れないようにしてください。

詳細情報　福山市公式サイト「家屋を新築または増築された方へ」

また増築した場合、火災保険等の契約内容の変更または追加が必要になることがほとんどなので、保険の見直しも忘れずに行ってください。

広島県福山市で戸建て住宅を建て替えするなら昇高建設へ

昇高建設は、広島県福山市・府中市・三原市・世羅町を中心に、備後地方の家づくりをサポートする会社です。

これまで地域の方々からたくさんのご支持いただき、創業から50年以上を迎えることができました。

昇高建設では、高気密・高断熱な注文住宅の設計・施工を行っており、現在は最新設備をそろえたモデルハウスも公開しています。

備後地方で建て替えを検討している方は、昇高建設にご気軽にご相談ください。

まとめ

今回は「広島県福山市で行う増築や耐震改修」について詳しく解説しました。

こちらの記事をかんたんにまとめます。

広島県福山市の建て替えかリフォームかの判断基準
築年数

• 築20年未満：基本的に部分リフォーム・リノベーションで問題なし
• 築20年以上～築30年未満：基本は部分リフォーム、必要ならスケルトンリフォーム
• 築30年以上～築40年未満：住み続ける年数で判断、30年以上住むなら建て替えも
• 築40年以上：原則建て替えがおすすめ、リフォームなら耐震改修が必須

改修内容と予算

• 水回り設備交換（キッチン、バス、トイレ一式の交換）
• 間取り変更（内壁の取り壊し・床材壁材の変更など）
• 屋根外壁の断熱工事
• 耐震改修工事
• 介護予防工事（手すりの取付・段差の解消・床材の変更など）
• 太陽光発電設置工事（太陽光パネルの設置・屋根補強・電気給湯器の取付）

⇒200万円以上のリフォームを2個以上同時に行う場合は、建て替えも検討すべき

実家の相続

• 親が存命で同居したい場合：建て替えまたはリフォームで二世帯住宅に
• 親が存命で同居したくない場合：親名義の土地を分筆・分割して新築を実家の近くに
• 両親が亡くなり実家を相続した場合：築年数や劣化状況に応じてリフォーム・建て替え

広島県福山市で家を建て替える費用の相場とは
建て替え費用の相場は、「3000万円～3500万円」

広島県福山市の建て替え・リフォームで利用できる補助制度や税制優遇まとめ

建て替えの補助制度や税制優遇

• 福山市木造住宅耐震診断費補助事業
• 福山市木造住宅耐震改修費補助事業
• すまい給付金
• 次世代住宅ポイント制度
• 地域型住宅グリーン化事業
• 戸建住宅ZEH化等支援事業
• 住宅ローン控除
• 新築住宅に対する減額
• 長期優良住宅（200年住宅）に係る減額措置

リフォームの補助制度や税制優遇

• 福山市木造住宅耐震診断費補助事業
• 福山市木造住宅耐震改修費補助事業
• すまい給付金
• 次世代住宅ポイント制度
• 地域型住宅グリーン化事業
• 次世代省エネ建材の実証支援事業
• 長期優良住宅化リフォーム推進事業
• 高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業
• 戸建住宅ZEH化等支援事業
• 住宅ローン控除
• 住宅のバリアフリー改修に伴う固定資産税の減額措置
• 住宅の省エネ改修に伴う固定資産税の減額措置

広島県福山市の建て替え・リフォームで耐震工事をするなら補助制度を活用すべき

• 福山市木造住宅耐震診断費補助事業：補助金最大2万円
• 福山市木造住宅耐震改修費補助事業：補助金最大80万円～100万円
• 福山市木造住宅耐震シェルター設置費補助制度：補助金最大20万円
• 福山市木造住宅耐震ベッド設置費補助制度：補助金最大10万円

広島県福山市の建て替え・リフォームで増築するときの注意点

• 建築確認申請が必要な増築かどうか
• 増築後に用途地域の要件を満たせるかどうか
• 既存不適合建築物が違法建築物にならないかどうか
• 既存部分と増築部分の構造の違いが問題にならないかどうか
• 固定資産税評価額と火災保険の見直しを忘れてないか

福山市で家づくりにお困りの方へ

この記事は福山市の家づくりを解説する「福山市で注文住宅を建てる方へ！住宅会社選びのポイント解説」の一連記事です。

福山市の家づくりで、土地探しや住宅会社選びに悩んでいる方は、ぜひこちらも合わせてご確認ください。