家の建て替え費用の目安はいくら？費用の内訳や注意点を解説

こんにちは、ゆうすけです。

今回は「家の建て替え費用」について詳しく解説します。

「中古住宅だと大きな地震が来たときに心配だな」
「リフォームだと費用が高くなりそうで不安だな」

このように「建て替えたいけど費用が不安」だと感じている方も多いのではないでしょうか？

建て替えでは、既存住宅の解体工事・新築住宅の建設工事・外構のリフォーム工事など複数の工事を行います。

そのため、建て替え費用ははまっさらに土地に新築住宅を建てるよりも高くなることがあります。

ですが工事を分離発注したり、スケジュールを調整することで費用を抑えることもできます。

そこで今回は、「建て替えを考えている方」向けに建て替え工事の費用や内訳、安くする方法などを徹底解説します。

こちらの記事を読むことで、次のようなことが分かります。

• 建て替え費用の相場はいくら？総費用や自己資金比率、坪単価の目安
• 家の建て替え費用の目安は？30坪・40坪・50坪・二世帯住宅・平屋・3階建て
• 家の建て替えにかかる費用内訳まとめ
• 家を建て替えるときの流れと手順
• 家を建て替え費用を安くする4つの方法

建て替え費用の相場はいくら？総費用や自己資金比率、坪単価の目安

家の建て替えを検討する上で、「いくらぐらいの費用がかかるのか？」を確認しておきたい方が多いでしょう。

まずは建て替えの費用について、目安となる相場を見ていきましょう。

国土交通省の調べによる、ここ数年の建て替え費用の相場は、全国平均で3,300万円前後を推移しています。※1

そして自己資金比率は、およそ50％～60％となっています。

またこのとき、建て替え前後で延床面積はほとんど変わらず、およそ110㎡～140㎡（35坪～42坪）の物件が多いです。

つまり35坪/3,050万円（令和2年度）の建て替えならば、坪単価は87万円前後となります。

さらに「土地購入ありの注文住宅（新築）・建て替え・分譲戸建住宅・分譲マンション・中古戸建住宅・中古マンション・リフォーム住宅」で総費用と自己資金の割合を比べると、次のようなことがわかります。

• 建て替えは、他の方法よりも自己資金率が高い
• 建て替え費用は新築注文住宅よりも安い
• 建て替え費用はリフォームよりも高い（大規模な改修は建て替えになりやすい）
• 建て替え費用は分譲戸建住宅よりも安い
• 建て替え費用は中古戸建住宅よりも高い

【2021年】家の建て替え費用の目安は？30坪・40坪・50坪・二世帯住宅・平屋

建て替え費用は、建物サイズや階数などによって異なります。

ここでは、次のようなケースの建て替え費用について見ていきましょう。

• 一戸建て30坪・40坪・50坪の建て替え費用
• 平屋30坪・40坪・50坪の建て替え費用
• 二世帯住宅30坪・40坪・50坪の建て替え費用

一戸建て30坪・40坪・50坪の建て替え費用

国土交通省の調べによると、令和2年時の建て替え費用の相場は35坪/3050万円程度でした。※1

このとき、坪単価はおよそ87万円/坪です。

住宅の坪単価とは1坪あたりの建築にかかる費用のことで、延床面積が小さいほど坪単価は高くなる傾向があります。

そこで、30坪・40坪・50坪の平均坪単価を89万円/坪・85万円/坪・80万円/坪程度と想定した場合、建て替え費用の相場は次のようになります。

• 30坪×89万円/坪＝2670万円
• 35坪×87.2万円/坪=3050万円(基準)
• 40坪×85万円/坪＝3400万円
• 50坪×80万円/坪＝4000万円

ただし、坪単価は地域や工務店、ハウスメーカによって異なるため、参考値として考えてください。

平屋30坪・40坪・50坪の建て替え費用

一般的には平屋の建設費用は二階建てよりも費用が高くなるとされています。

その理由として平屋と二階建てを同じ床面積の建物で比べたとき、基礎・屋根が単純に2倍の大きさになるためです。

ちなみに自社調べによる基礎・屋根が建設費用に占める割合はそれぞれ6％・3％程度です。

なので基礎工事と屋根工事の費用のみを2倍にした場合、平屋の建設費用は二階建ての費用の109％程度になります。

このことから、平屋30坪・40坪・50坪の建て替え費用は次のようになります。

• 30坪：2670万円×109％=2910万円
• 40坪：3400万円×109％=3706万円
• 50坪：4000万円×109％=4360万円

ただし現実的には、平屋と二階建てをまったく同じプランで計画することはできないので、改修後のプランによって価格は異なります。

二世帯住宅30坪・40坪・50坪の建て替え費用

建て替えを検討している方のなかには、実家を二世帯住宅にしようと考えている方もいるのではないでしょうか？

弊社の過去事例を踏まえると二世帯住宅の建設費用は、単世帯住宅の建て替え費用の110％～140％程度です。

このことから、二世帯住宅30坪・40坪・50坪の建て替え費用は次のようになります。

• 30坪：2670万円×（110％～140％）=2937万円～3738万円
• 40坪：3400万円×（110％～140％）=3740万円～4760万円
• 50坪：4000万円×（110％～140％）=4400万円～5600万円

なぜ110％～140％と大きな差が生まれるのかというと、二世帯住宅には次の3つのタイプがあるためです。

• 完全共有型：100％～110％UP
• 部分共有型：110％～130％UP
• 完全分離型：120％～140％UP

共有部分とはキッチン、トイレ、洗面、リビング、玄関など、共有部分の割合が大きくなるほど費用を抑えることができます。

実家を二世帯住宅へ建て替えたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

家の建て替えにかかる費用内訳まとめ

家の建て替え費用について目安となる相場を解説しました。

ここでは費用の内訳についてさらに細かく見ていきましょう。

家の建て替えは、既存住宅の解体から引き渡し後の引っ越しまでさまざな費用がかかります。

そして建て替え費用は、次の4つの費用に分類することができます。

• ①建物費用：建物本体の設計・施工にかかる費用（総費用の80％程度）
• ②付帯工事費用：建物外部・周辺の工事費用（総費用の15％程度）
• ③諸費用：各種税金や保険などの費用（総費用の2％程度）
• ④その他の費用：仮住まいや引っ越しなどの費用（総費用の3％程度）

①建物費用：建物本体の設計・施工にかかる費用（総費用の80％程度）

建て替え費用の1つ目のカテゴリーは、総費用の70～80％程度を占める「建物費用」です。

建物費用とは、建物本体の計画や施工に必要な費用のことで、次のような費用が含まれます。

建物本体を建設するためには、建物の設計を行い、役所で建築確認済証の発行を行わなければいけません。

このとき、申請用の資料作成や申請手続きにも費用がかかります。

また長期優良住宅や構造計算適合判定などの申請にも費用がかかります。

②付帯工事費用：建物外部・周辺の工事費用（総費用の15％程度）

建て替え費用の2つ目のカテゴリーは、総費用の15％程度を占める「付帯工事費用」です。

付帯工事とは、建物本体の建設にともない必要となる工事のことで、次のような費用が含まれることが多いです。

建て替えの場合、解体工事を解体業者に分離発注をすることができます。

分離発注にすると中間マージンが少ないので費用を安く抑えることができますが、その分施主自らが現場での連絡確認をすることになるので、手間や時間がかかります。

なるべく手間や時間をかけず建て替えたい方は工務店に一括発注する方がよいでしょう。

③諸費用：各種税金や保険などの費用（総費用の2％程度）

建て替え費用の3つ目のカテゴリーは、総費用の2％程度を占める「諸費用」です。

諸費用とは住宅を取得するときに建設工事で必要となる費用のことで、具体的には次のような費用があります。

建て替えの場合、既存住宅の取り壊しと新築住宅の建設で2種類の手続きが必要になるため、登記費用関連の費用が高くなります。

④その他の費用：仮住まいや引っ越しなどの費用（総費用の3％程度）

建て替え費用の4つ目のカテゴリーは、総費用の3％程度を占める「その他の費用」です。

その他の費用には、次のような細かな費用が含まれます。

建て替えの場合、仮住まいへの引っ越しと新居への引っ越しの2回の引っ越しが必要になります。

一般的な木造住宅であれば、解体工事から引き渡しまでおよそ6ヶ月程度の工期になるので、この間の仮住まいでの生活費用も確保しておきましょう。

その他の費用を安く抑えるために、コンパクトな仮住まいを借りて、必要ない荷物を近くの貸しコンテナやトランクルームに預けることもおすすめです。

家を建て替えるときの流れと手順

いざ家を建て替えようと決めたとき、「何から始めればいいのか分からない」と悩んでいる方もいるでしょう。

ここでは、建て替えをするときに必要な手順（1）～（15）を見ておきましょう。

（1）建て替えの目的と優先事項を確認する

建て替えをするとき、最初に行うべきことは「建て替えの目的と優先事項を確認する」ことです。

目的の確認とは、「なぜ建て替えたいのか？今の住宅の何に不満を感じているのか？」を家族で話し合うことです。

さらに目的を明確にしたら、「家づくりで何を優先するのか？」についても判断基準を確認しておきましょう。

家族間で目的や優先事項の認識がズレていると、プラン決めで喧嘩になってしまうことがあります。

このステップをまず最初に行うことがおすすめです。

（2）建て替えを依頼する建設会社を探す

建て替えの目的と優先事項が決まったら、建て替えの建設工事を依頼する業者を探しましょう。

このとき、解体工事と建設工事を分離発注しても問題ありませんが、手間を減らしたい方は工務店に一括発注した方が楽です。

（3）ライフプランニングや資金計画を行う

複数の工務店やハウスメーカーのモデルハウス見学や完成見学に参加して、相性のよい業者が見つかったら、ライフプランニングや資金計画を立てていきます。

優良な工務店であれば、資金計画のセミナーや個別相談を行っているので、確認してみてください。

（4）住宅ローンの仮審査を行う

ライフプランニングを立てて、資金計画で予算を確認したら、住宅ローンの仮審査（事前審査）に進みます。

建て替えの場合、土地代がかからないので借入金が少なく、仮審査に通りやすいです。

（5）測量で敷地境界を確認する

仮審査の次は、測量で敷地の広さや方角などを確認します。

測量には大まかに把握する「現況測量」と正確な境界性を確認する「境界確定測量」があります。

住宅ローンの担保となる土地は、分筆・分割をするときに隣地境界線をはっきりさせる必要があります。

また境界にある塀や盛土などがどちらが所有しているものなのかはっきりさせておくことで、隣人とのトラブルを避けられます。

（6）見積もり金額とプランを提案してもらう

測量結果やカウンセリングをもとに、見積もりやプラン提案を受けます。

相見積もりでなるべく費用を抑えたいと思う方も多いですが、見積もり先が増えすぎるとかえって判断できない状態になります。

見積もり先は多くても3社にしましょう。

また見積もり方法には決まりがないので、工務店やハウスメーカーによって形式が異なります。

なので見積もり金額だけで判断するのではなく、質問への回答や対応の誠実さも加味して建築会社を決定しましょう。

（7）建築工事請負契約を結ぶ

間取りプランが決まったら、建築工事請負契約を結びます。

建築工事請負契約は、建築会社と施主の間で結び契約で、工事内容や請負代金、支払方法、工事の着工・完了時期などを明記します。

建築会社との間で何らかのトラブルが発生した場合、契約書に記載された内容のもとで解決することになるので、契約内容にはしっかり目を通しておきましょう。

（8）仕様の詳細を詰める

建築工事請負契約後は、さらに細かい仕様を決定していきます。

一般的には契約前に5回程度、契約後に5～10会程度、着工後に3回程度の打ち合わせがあります。

打ち合わせ回数が少なすぎてコミュニケーション不足になったり、多すぎて疲れてしまうこともあるので、目安の回数を参考に無理のない範囲で進めましょう。

（9）建築確認申請とローンの本審査に進む

細かな仕様まで検討できたら、建築確認申請を行います。

建築確認申請では、建て替え後の住宅が建築基準法に適合しているかどうかを確認するためのものです。

建築確認には確認申請・中間検査・完了検査があり、最初の建築確認申請（図面の確認）が終わると、「建築確認済証」が発行されます。

住宅ローンの本審査には、この「建築確認済証」が必要になります。

そして実家の建て替えや親の土地の建て替えなど、相続や贈与が発生するケースでは住宅ローンの抵当権設定などが問題になる場合があるので注意してください。

（10）仮住まいを探して引っ越し準備を行う

ローンの本審査を進めている間に、仮住まいを探して引っ越しの準備を行います。

建て替えでは、持ち家から仮住まい・仮住まいから新居へ2回の引っ越しが必要になります。

仮住まい費用や引っ越し費用を抑えるためには、いらないものを処分して最小限の荷物で引っ越しことが大切です。

（11）変更契約を結び仮住まいへ引っ越す

間取りや仕様を変更したい場合には、なるべく早い段階で決断することが大切です。

注文住宅では請負契約を結んだ後に変更すると、一部を除いて追加費用になることが多いです。

変更を行う場合はトラブルにならないように「変更契約」を結んだり、書面に残すようにしましょう。

（12）解体工事・整地作業を着工する

引っ越しが完了して、家の残置物の撤去が完了したら、解体工事を着工します。

解体工事では工事の騒音や解体後の産業廃棄物の異臭で、隣人トラブルになるケースもあります。

解体工事の前になるべく隣人へ丁寧な説明を行い、十分に理解してもらうようにしましょう。

また解体工事が完了した段階で、法務局へ「建物消失登記」を申請します。

建物消失登記は、建物が消失した日から1カ月以内に行う必要があり、申請が遅れると罰金が課せられるので注意してください。

（13）敷地調査・地盤調査・地盤改良工事を行う

解体工事後に、正確な土地の状況を把握するための、敷地調査を行います。

また築年数が古いを建て替える場合は、地盤に問題があるケースが多く、地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良を行います。

また地中に埋設物が見つかった場合には、埋設物の撤去するための作業が必要になります。

これらは既存の住宅を立て壊すまで判断できないことが多いので、計画段階では見積もり内容の組み込んでおくことをおすすめします。

（14）新築工事を着工する

地盤改良後、整地作業を行って新築工事を着工します。

新築工事の着工語は、現場では施主の立ち合いのもと確認や打ち合わせを数回行うことがあります。

また地鎮祭や上棟式を縁起のよい「大安」の日や晴れの日に行うため、スケジュール調整が必要になることを理解しておきましょう。

（15）引き渡し後引っ越して新生活をスタートさせる

新築工事に着工しておよそ4ヶ月程度で引き渡しがあります。

引き渡し後に新居への引っ越しを済ませて、ようやく新生活をスタートさせることができます。

新居のきれいな状態を保つためには、荷物を置く前に掃除や換気をしましょう。

そして住宅ローン減税のための確定申告やすまい給付金の申請も忘れずに行いましょう。

家を建て替え費用を安くする5つの方法

ここまで、建て替えの費用や手順を詳しく解説しました。

最後に建て替え費用を安く済ませるための5つの方法を解説します。

方法①実家を建て替えて二世帯住宅にする

家の建て替え費用を安くする1つ目の方法は、「実家を二世帯住宅に建て替える」ことです。

この方法は、子育ての手助けがほしい方や両親が高齢で将来的に介護が必要になる方におすすめです。

実家の建て替えであれば、土地代が必要なくなるだけでなく、親子リレーの住宅ローンにすることで、親と子のそれぞれの借入額を少なくすることができます。

さらに二世帯住宅へ建て替えでは、「小規模宅地等の特例」を適応させることで、将来発生する両親の相続税を節税することができます。

ただし、小規模宅地等の特例には一定の条件があるので、注意してください。

方法②シンプルな建物形状・間取り・設備にする

建て替え費用を安くする2つ目の方法は、「シンプルな建物形状・間取り・設備にする」ことです。

新築住宅の建設工事は、建物形状が複雑になるほど外壁部分が増えて費用が高くなります。

最近では費用を抑えやすい「四角い」シンプル形状の住宅も増えています。

また注文住宅のなかでも、間取りやデザインを規格化することで費用を抑えることができる「規格住宅」も人気を集めています。

建て替え費用を安くおさえたい方は、間取りや設備をシンプルで使いやすいものにすることをおすすめします。

方法③高断熱・高気密な高性能住宅を建てる

建て替え費用を安くする3つ目の方法は、「高断熱・高気密住宅にする」ことです。

マイホームにかかるお金は一度建てたら終わりではありません。

マイホームには、建設費用などの「イニシャルコスト」と光熱費などの「ランニングコスト」の2種類の費用があります。

そして、ランニングコストが高い家に住み続けることは、長期的に見てお得な買い物とは言えません。

さらに近年では省エネ性能の高い住宅を建てることで、補助金や税制面で優遇されることが多いです。

なので長期的な目線で考えるならば、高気密・高気密住宅に建て替えて、住居費のトータルコストを安くすることをおすすめします。

方法④閑散期に引っ越しできるようにスケジュールを計画する

建て替え費用を安くする4つ目の方法は、「引っ越しのタイミングを調整する」ことです。

建て替えでは、古家から仮住まい・仮住まいから新居の2度の引っ越しが必要になります。

3月や9月などの引っ越し業者や不動産業者が多忙な時期に引っ越ししてしまうと、引っ越し代や仮住まい家賃が高くなってしまいます。

建て替え費用を安く抑えるためには、閑散期に引っ越しできるように家づくりのスケジュールを調整することが大切です。

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まとめ

今回は「家の建て替え費用」について詳しく解説しました。

こちらの記事をかんたんにまとめます。

家の建て替え費用の相場

• 建て替え費用は3,300万円前後（全国平均）
• 自己資金比率はおよそ50％～60％
• 坪単価は87万円前後
  ⇒建て替えは自己資金を程度確保している方におすすめな改修方法

家の建て替え費用の目安
30坪・40坪・50坪の家の建て替え費用

• 30坪：2670万円
• 40坪：3400万円
• 50坪：4000万円

平屋30坪・40坪・50坪の建て替え費用

• 30坪：2910万円
• 40坪：3706万円
• 50坪：4360万円

二世帯住宅30坪・40坪・50坪の建て替え費用

• 30坪：2937万円～3738万円
• 40坪：3740万円～4760万円
• 50坪：4400万円～5600万円

家の建て替え費用の内訳
①建物費用：建物本体の設計・施工にかかる費用（総費用の80％程度）

• 本体工事費用
• 仮設費用（直接仮設・共通仮設）
• 建築手続き費用（建築確認申請・設計図書作成）
• 設計料
• 現場管理費用
• 消費税（10％）

②付帯工事費用：建物外部・周辺の工事費用（総費用の15％程度）

• 解体工事費用
• 造成工事費用
• 測量費用
• 地盤調査・地盤改良工事費用
• インテリア・電設関連費用（照明器具・カーテン・エアコン）
• 外構・エクステリア関連費用
• 屋外給排水工事費用
• 太陽光発電設置費用（太陽光パネル・屋根下地・電気給湯器）
• 消費税（10％）

③諸費用：各種税金や保険などの費用（総費用の2％程度）

• 登記費用（建築滅失登記・建築表題登記・所有物保存登記・抵当権設定登記）
• 各種税金（印紙税・登録免許税・不動産所得税・固定資産税・都市計画税）
• 住宅ローン手続き費用（つなぎ融資・事務手数料・保証料など）
• 火災・地震保険費用

④その他の費用：仮住まいや引っ越しなどの費用（総費用の3％程度）

• 仮住まい（6ヶ月分家賃、敷金、礼金、仲介手数料）
• 引っ越し（2回分）
• 式典（地鎮祭・上棟式）
• その他（隣人挨拶など）

家を建て替えるときの流れと手順

• （1）建て替えの目的と優先事項を確認する
• （2）建て替えを依頼する建設会社を探す
• （3）ライフプランニングや資金計画を行う
• （4）住宅ローンの仮審査を行う
• （5）測量で敷地境界を確認する
• （6）見積もり金額とプランを提案してもらう
• （7）建築工事請負契約を結ぶ
• （8）仕様の詳細を詰める
• （9）建築確認申請とローンの本審査に進む
• （10）仮住まいを探して引っ越し準備を行う
• （11）変更契約を結び仮住まいへ引っ越す
• （12）解体工事・整地作業を着工する
• （13）敷地調査・地盤調査・地盤改良工事を行う
• （14）新築工事を着工する
• （15）引き渡し後引っ越して新生活をスタートさせる

家を建て替え費用を安くする5つの方法

• 方法①実家を建て替えて二世帯住宅にする
• 方法②シンプルな建物形状・間取り・設備にする
• 方法③高断熱・高気密な高性能住宅を建てる
• 方法④閑散期に引っ越しできるようにスケジュールを計画する

参考資料・出典

※1　国土交通省「令和2年度　住宅市場動向調査　報告書」