実家を二世帯住宅に建て替えたい！新築前に確認すべき費用や注意点を解説

こんにちは、ゆうすけです。

今回は「実家を二世帯住宅に建て替えるときの費用や注意点」について解説します。

子どもが大きくなって貸家やマンションが狭く感じていませんか？

そんな方のなかには「実家を二世帯住宅に建て替える」ことを検討している方もいるでしょう。

実家を二世帯住宅に建て替えれば、子どもの子育てを両親に手伝ってもらえたり、節税ができたりとさまざまなメリットがあります。

その一方で、相続トラブルや親からの干渉などの家族間での問題も起きやすく、家づくりを進める上でしっかりと検討すべきことがたくさんあります。

そこで、「実家を二世帯住宅へ建て替えたい方」向けに、建て替えの費用や注意点について詳しく解説します。

こちらの記事を読むことで、次のようなことが分かります。

• 実家の建て替えかリフォーム、どっちが良い
• 実家を二世帯住宅に建て替えるメリット
• 実家を二世帯住宅に建て替えるデメリット
• 実家を二世帯住宅に建て替えるときの総費用
• 実家を二世帯住宅に建て替えるときの住宅ローン
• 実家を二世帯住宅に建て替えたときに起きやすいトラブルと解決方法

実家の建て替えかリフォーム、どっちが良い

「実家を二世帯住宅に改修しようかな？」を思ったとき、まず最初に考えておきたいことは「どのような二世帯住宅にするのか」ということです。

二世帯住宅には「完全共有型」「部分共有型」「完全分離型」の3タイプがあります。

完全共有型とは、キッチン・バス・トイレなどの住宅設備や玄関が1つしかないタイプの二世帯住宅のことです。

また部分共通型は、キッチン・バス・トイレなどの住宅設備はそれぞれ2つあり、玄関や廊下などが共有になっているタイプの二世帯住宅です。

さらに完全分離型とは、住宅設備や玄関などほぼ全てのものが分離されており、1つの建屋のなかに2つの家があるようなタイプの二世帯住宅です。

これら3タイプの二世帯住宅のなかから、両親との距離感（価値観）やライフスタイルの違いを考えて、適切な間取りを計画する必要があります。

またタイプによって建て替え費用やリフォーム費用も異なるため、家づくりの予算についても同時に検討していく必要があります。

二世帯住宅への建て替え費用は2500万円～5000万円程度で、延床面積を小さくして共有部分の割合が多くなるほど費用を抑えられます。

実家を二世帯住宅へリフォームする場合は、新しく設置する住宅設備や改修内容により費用が大きく違います。

その費用は、およそ200万円～1500万円程度です。

また1500万円以上の大規模リフォームになる場合には、思い切って建て替えることも検討してみましょう。

建て替え費用やリフォーム費用について、さらに詳しい内容を知りたい方はこちらの記事を参考にしてみてください。

実家を二世帯住宅に建て替えるメリット

「育児休暇を終えて仕事に復帰するから、両親に子どもの面倒を見てもらいたい」
「両親が高齢ですぐに連絡・確認ができる場所で暮らしたい」

このように子育て・介護でどうしても実家の近くに住まなければいけない場合、実家を二世帯住宅にすることはとても有効な手段です。

特に子供が二人以上いる共働き家族など、自分たち夫婦だけでは子育てできない方は両親の手助けがとても大切です。

具体的に、実家を二世帯住宅に建て替えるメリットは次のようなものです。

• 子育てのサポートを受けられる
• 両親の体調を気遣いやすい
• 節税対策になる
• 二世帯住宅特有の悩みが少ない
• 長く住み続けられる

メリット①子育てのサポートを受けられる

実家を二世帯住宅に建て替える1つ目のメリットは「子育てのサポートを受けやすくなる」ことです。

子育てばかりで自分の時間が持てなかったり、仕事の急用で子ども一人で留守番をさせてしまうことがありますよね。

また育児休暇を終えて仕事に復帰しようと思ったとき、どうしても誰かのサポートが必要になります。

そんなとき、もっとも身近なサポート役が「両親」です。

もちろん両親には自分たちの生活があるので、サポートの無理強いはできませんが、実家が二世帯住宅ならば何か急な用事ができたときに、安心して子供を預けられます。

メリット②両親の体調を気遣いやすい

実家を二世帯住宅に建て替える2つ目のメリットは「両親の体調を気遣いやすい」ことです。

両親が高齢になると体調を崩しやすくなったり、連絡が取れないことで不安になることも多いです。

実家を二世帯住宅にした場合、ふとした瞬間に両親の体調や顔色の変化に気づくことができます。

また病院の送り迎えをしたり、買い物に付き添うタイミングで両親と少し話をするだけでも、日々の変化に気づくことができます。

両親にとっても、自分の生活に干渉されたくないと思う一方で、何かあったときすぐに来てくれる人が身近にいるのはとても安心です。

メリット③節税対策になる

実家を二世帯住宅に建て替える3つ目のメリットは「節税対策になる」ことです。

両親がすでに土地や家屋を所有している場合、二世帯住宅へ建て替えたとしても固定資産税の支払い額が大きく跳ね上がることが少ないでしょう。

また両親からの金銭的援助を受けて二世帯住宅を建てる場合、「住宅取得資金の贈与」や「小規模宅地等の特例」を利用して、節税対策をすることができます。

さらに二世帯住宅なら両親がいなくなったとしても、実家が「特定空き家」の認定を受けて、固定資産税が6倍になる心配がありません。

メリット④二世帯住宅特有の悩みが少ない

実家を二世帯住宅に建て替える4つ目のメリットは、「二世帯住宅特有の悩みが少ない」ことです。

二世帯住宅の悪いイメージとして、「両親とケンカになりそう」「不満が多そう」と考えている方が多いです。

しかしこれらの問題は、間取りを工夫することで解決できます。

特に二世帯住宅で不満が出やすい「生活音」や「プライバシー」の問題は、間取りを縦割りにすることで解決できることが多いです。

メリット⑤長く住み続けられる

実家を二世帯住宅に建て替える5つ目のメリットは、「長く住み続けられる」ことです。

実家の築年数が古い場合、構造体の腐食やシロアリ被害などにより「耐震強度」に問題があること多いです。

もちろん築40年を超えていても構造上の問題がなければ、リフォームだけで解決できることもあります。

ただ近年増加している豪雨や猛暑などの異常気象を考えると、家の中で安全に暮らすためには耐震・断熱・気密などの住宅性能は「未来基準」で考える必要があります。

断熱工事や気密工事をリフォームで行うと、新築工事よりも多額になりやすく、追加工事で予算オーバーになるケースもあります。

そのため、実家を家族が安心して長く住み続けられる未来基準の住宅性能に改修するならば、リフォームよりも建て替えがおすすめです。

実家を二世帯住宅に建て替えるデメリット

実家を二世帯住宅に建て替えるとき、生活面や金銭的なメリットが多く挙げられます。

その一方で、実家を二世帯住宅に建て替えることのデメリットもあります。

具体的に、実家を二世帯住宅に建て替えるデメリットは次のようなものです。

• 建て替え費用が高額になりやすい
• 狭い敷地では満足する間取りにならないこともある

デメリット①建て替え費用が高額になりやすい

実家を二世帯住宅に建て替えるデメリットの1つ目は「費用が多額になりやすい」ことです。

建て替え工事は、主に既存住宅の解体・新築工事・外構工事まで、まっさらな土地に家を建てるよりも費用がかかります。

土地の取得費用がかからない分、住宅本体に予算を割くことができますが、それでも費用は多額になりやすいです。

デメリット②狭い敷地では満足する間取りにならないこともある

実家を二世帯住宅に建て替えるデメリットの2つ目は「狭い敷地で満足できる間取りにならない」ことです。

二世帯住宅を建てる場合、建物の延床面積はおよそ40坪~50坪、敷地面積は70坪~100坪程度必要になります。

特に二世帯住宅特有のプライバシーの問題が出にくい「完全分離型」の住宅を建てるためには、さらに一回り大きな土地と建物が必要になります。

つまり、狭い敷地に二世帯住宅を建てた場合、プライバシーや生活音などの不満が溜まりやすくなります。

実家を二世帯住宅に建て替えるときの総費用

実家を二世帯住宅に建て替える場合、まっさらな土地に家を新築するよりも費用がかかります。

たとえば建坪40坪の実家を建坪45坪の二世帯住宅に建て替えた場合、総費用はおよそ「3240万円~5000万円」程度になります。

このとき総費用の内訳は、次のようになります。

• 解体費用：120万円~200万円程度
• 建設費用：2700万円~4050万円程度
• 外構リフォーム費用：150万円~300万円程度
• その他諸費用：270万円~405万円程度

各費用についてさらに詳しく見ていきましょう。

既存住宅の解体費用

実家を二世帯住宅に建て替えるとき、1つ目の費用は「実家の解体費用」です。

解体工事の費用は建物の「構造」と「大きさ」で決まり、木造住宅の場合1坪あたり3万円~5万円です。

たとえば建坪40坪の実家を解体する場合、解体費用はおよそ120万円~200万円程度かかることになります。

ただし解体工事の費用は、周辺や外構の状況、建物内の残置物などによって費用が異なります。

解体費用を安く抑えるためには、新築工事と解体工事を分離発注することがおすすめですが、連絡確認の手間を減らしたい方は、工務店に相談して一括発注するのもよいでしょう。

新築住宅の建設費用

実家を二世帯住宅に建て替えるとき、2つ目の費用は「建設費用」です。

建て替えでは、もともとある基礎は一度取り壊して、新しい基礎の上に家を建てることになります。

建設費用はビルダーによって異なり、地元工務店ならば60万円~80万円前後、大手ハウスメーカーなら70万円~90万円以上になること多いです。

たとえば建坪45坪の建設工事であれば、工務店なら2700万円~3600万円前後、大手ハウスメーカーなら3150万円~4050万円前後の費用がかかります。

また実家を建て壊したとき、地盤に問題が見つかることもあります。

その場合、別途工事として地盤調査や地盤改良が必要になることを注意しておきましょう。

外構のリフォーム費用

実家を二世帯住宅に建て替えるとき、3つの費用は「外構リフォーム費用」です。

建て替え工事で建物の配置を変えて基礎を作り直した場合、外構リフォームが必要になります。

特に二世帯住宅の場合、一般的な戸建て住宅よりも土地が広く、外構リフォームの工事費用も多額になります。

たとえば80坪程度の敷地面積であれば、外構費用として150万円~300万円は見ておいた方がよいでしょう。

特に完全分離型の二世帯住宅は玄関が二つあるため、外構にもさまざま工夫が必要です。

外構リフォームは、新築住宅の建設工事と時期をずらして分離発注をするのもおすすめです。

親切な工務店であれば、おすすめの庭師や業者を紹介してくれるので、確認してみてくださいね。

その他諸費用

実家を二世帯住宅に建て替えるとき、4つ目の費用は「その他諸費用」です。

その他諸費用とは、住宅ローンの手数料や各種税金、手数料、保険料、家具家電購入費、引っ越し費用、仮住まい費用などです。

一戸建ての新築では、その他費用が本体工事費用の1割程度とされています。

たとえば2700万円~4050万円程度の新築工事ならば、その他費用は270万円~405万円程度かかることになります。

ただし実家を二世帯住宅に建て替える場合、仮住まい費用が2世帯分必要になり、工期が長いほど、その他諸費用がかさむことに注意しましょう。

実家の建て替え工事費用や諸費用について、さらに詳しい内容を知りたい方は、こちらの記事を参考にしてみてください。

実家を二世帯住宅に建て替えるときの住宅ローン

実家を二世帯住宅に建て替えるとき、「住宅ローンはどうやって組むべき？」と悩んでいる方もいるでしょう。

そこで実家を二世帯住宅に建て替えるとき、住宅ローンで失敗しないためのポイントについて理解しておきましょう。

二世帯住宅におすすめな住宅ローンは3タイプ

二世帯住宅を建て替えで住宅ローンを組む場合、主に3つのタイプがあります。

• タイプ①親子の収入額をあわせる収入合算ローン
• タイプ②親子で残債をひきつぐリレーローン
• タイプ③親子で別々の契約を同時に組むペアローン

それぞれのメリット・デメリットを確認して、家族の状況に応じて適切な住宅ローンを組みましょう。

タイプ①親子の収入額をあわせる収入合算ローン

収入合算ローンとは、一定の収入がある親族の収入を主債務者の収入に合算するタイプの住宅ローンです。

合算した金額で住宅ローンの借入ができるため、より多くの借入をしたい方におすすめです。

二世帯住宅の場合、親もしくは子のどちらかが主債務者となって、どちらかの収入を足し合わせることになります。

収入合算ローンのメリットは、契約する受託ローンを1本にすることで事務手数料や諸費用を抑えることができることです。

ただし、収入合算者は連帯保証人になる必要があり、団体信用生命保険に加入できるのは主債務者のみです。

そして、連帯保証人に万が一のことがあっても主債務者の返済義務は継続します。

そのため、収入合算ローンを組む場合、主債務者を家計をメインでささえる（将来的に支え続ける）人にしておく必要があります。

タイプ②親子で残債をひきつぐリレーローン

リレーローンとは、親から子へ残債をひきづくことができるタイプの住宅ローンのことです。

一般的にははじめに親がローンを返済していき、高齢になって親の収入が下がったタイミングで子が返済を引き継ぎます。

住宅ローンでは80歳までに借り入れを完済するという条件が一般的で、高齢者では長期のローンを組むことが難しいです。

しかし親子リレーローンを利用すれば、収入が少なく単独では借り入れできない額の住宅ローンを組みやすくなります。

ただし親子リレーローンの場合、住宅ローンは1本なので団体信用生命保険の親か子のどちらかになります。

年齢を高い親が先に加入するケースが多く、保険の満期となる80歳を過ぎてから連帯債務者である子が加入することになります。

このとき、後継者の子に健康上の問題がある場合、保険に加入できないケースもあるため注意が必要です。

タイプ③親子で別々の契約を同時に組むペアローン

ペアローンとは、親と子のそれぞれが別々のローンを同時に組むタイプのことです。

このタイプは、親と子がそれぞれ別々に住宅ローンを組むため、どちらも住宅ローンの審査に合格することが前提になります。

そしてペアローンを組む場合、親と子が同居の親族でそれぞれの住宅ローン契約に対して「連帯保証人」になる必要があります。

さらに団体信用生命保険や住宅ローン控除について注意が必要です。

ペアローンの場合、親と子がそれぞれ団体信用生命保険に加入するため、親が亡くなった場合は親の残債がなくなり、子の返済義務は継続されます。

逆に子が亡くなっても、親が存命の場合は親の返済義務が継続されます。

また住宅ローン控除が親と子のそれぞれに適用されるため減税効果が期待できますが、住宅ローン控除の適用にも返済期間や収入などの要件があるため、事前の確認が必要です。

住宅ローンの組み方と登記方法に注意

実家を二世帯住宅に建て替えて、住宅ローンを借りるときの登記方法は、主に「単独登記」「共有登記」「区分登記」のいずれかです。

共有登記とは、二世帯住宅を1つの建物として親子共有名義で登記する方法です。

一方区分登記とは、親と子を別の住まいとしてそれぞれの名義で登記する方法です。

ただし区分登記をする場合、玄関が2つあり、完全に建物を仕切ることができる間取りになっている必要があります。

親子リレーローンは共有登記・区分登記のどちらでも可能ですが、親子ペアローンは区分登記のみという条件をつけている金融機関があります。

実家を二世帯住宅に建て替えたときに起きやすいトラブルと解決方法

実家を二世帯住宅にすることで、金銭面や生活面で受けられる恩恵がたくさんあります。

その一方で、お互いの生活に干渉しすぎてケンカになったり、兄弟での相続問題になったりとトラブルが起きやすいのも事実です。

そこで実家を二世帯住宅に建て替える前に、トラブルの原因と対策方法を理解しておきましょう。

• プライバシーのトラブル
• 生活費のトラブル
• 建築費用・メンテナンス費用のトラブル
• 相続や贈与のトラブル

プライバシーのトラブル

実家を二世帯住宅に建て替えたことで起きるトラブルの1つ目は「プライバシー」の問題です。

すでに述べたように二世帯住宅には、完全共有・部分共有・完全分離の3タイプがありますが、最もトラブルになるのは完全共有型の二世帯住宅です。

完全共有型のほとんどは、狭い敷地や厳しい建築条件で建てられており、結果として親世代と子世帯の生活スタイルの違いが不満の原因になります。

たとえばごみ・郵便物・洗濯物・人の出入りなどの他人に見られたくないプライベートなことが不満のタネになります。

このプライバシーのトラブルを避けるためには、お互いの日常生活が干渉しすぎないように間取りを工夫することは必須です。

さらに言えば、親世帯にとっての「実家」であること意識した家にすることも大切です。

たとえば義理兄弟が何かと荷物を送ってきたり、帰省で家のなかが騒がしくなったりすることで、強いストレスを感じるケースもあります。

実家として使いやすいように収納や玄関を広くとったり、バス・トイレを上下に重ねて生活音が聞こえにくいような間取りにすることがおすすめです。

生活費のトラブル

実家を二世帯住宅に建て替えたことで起きるトラブルの2つ目は、「生活費」の問題です。

二世帯住宅で生活していると、親の方が家にいる時間が長くても光熱費を割り勘にしていることで不満を感じることがあります。

二世帯住宅に住む前には「私たちは大丈夫でしょ！」と思っていても、いざ住み始めてみる少しずつ不満が貯まっていくこともあります。

また電気・ガス・水道などのインフラを完全に分離していても、インターネットや電話回線など分離できないものや、庭の水やりなど小さな共有部分がケンカ火種になることもあります。

生活費は基本的にお互いが独立した生活を送る場合に必要な額を計算して、お互いの了承を得て分離または共有することが大切です。

たとえば次のように、それぞれの生活費を一覧にしてみてどちらがどれほど負担するのか、理解できるようにしてみることもおすすめです。

建築費用・メンテナンス費用のトラブル

実家を二世帯住宅に建て替えたときに起きるトラブルの3つ目は「建築費用・メンテナンス費用」の問題です。

たとえば「一円も払ってないのに意見をしないでほしい」または「費用を多く払ってもらっているので意見しにくい」といったケースです。

この他にも住宅のメンテナンス費用でトラブルになるケースもあります。

特に屋根や外壁など、共有している部分のメンテナンスは誰がいくら払うのかというトラブルが起きやすいので、事前に確認しておくことをおすすめします。

住宅ローンやリフォーム費用については、親と子で支払い能力に差があるので、均等に分けることが難しいかもしれませんが、話し合いで解決できることもあります。

どうしても話がまとまらない場合には、少し時間をおいて考えることも大切です。

相続や贈与のトラブル

実家を二世帯住宅に建て替えたときに起きるトラブルの4つ目は「相続・贈与」の問題です。

両親が存命であるうちは話題にしづらいと考える方もいますが、二世帯住宅にする以上は避けて通れない課題です。

二世帯住宅を相続するとき、相続税がいくらかかるのかは登記方法によって異なります。

二世帯住宅の登記は基本的に、「共有登記」か「区分登記」が多いです。

ここでは基礎知識として、共有登記なら贈与税に注意・区分登記なら相続税に注意する必要があると理解しておきましょう。（ただし例外もあります。）

まず二世帯住宅を「区分登記」する場合、相続が発生したとき原則的に「小規模宅地等の特例」が適用されません。

そのため相続税額が基礎控除の範囲を超えた分だけ、相続人は相続税を支払うことになります。

一方二世帯住宅を共有登記する場合、持分比率と実際の負担額にずれがあると、贈与税がかかる可能性があることに注意が必要です。

持分比率とは、不動産（土地や建物）の所有権をどれくらい持っているかを表すものです

たとえば4000万円の不動産（土地1500万円+建物2500万円）の持分比率が親子で1：1ならば、それぞれ2000万円ずつの不動産を取得したことになります。

そして、二世帯住宅を建てるための費用（住宅ローンや自己資金）を、親2,500万円・子1500万円であった場合、子は親から500万円の贈与を受け取っていることになります。

このとき、子には500万円から基礎控除額110万円を差し引いた390万円分が課税対象となり、結果として53万円の贈与税が課せられます。

このように、実家を二世帯住宅に建て替えるとき、相続や贈与に関係してくる住宅ローンの組み方や登記方法はとても重要です。

二世帯住宅を建てる方は、基礎知識を自分で身につけるか、税理士などの専門家に依頼することをおすすめします。

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まとめ

今回は、「実家を二世帯住宅に建て替えるメリットデメリットや注意点」を詳しく解説しました。

こちらの記事の内容をかんたんにまとめます。

実家の建て替えかリフォーム、どっちが良い

• 二世帯住宅は「完全共有型・部分共有型・完全分離型」の3タイプ
• タイプによってリフォーム費用と建て替え費用が異なる（完全分離型が最も高額）
• 親子で満足できる適切な間取りになるようにタイプと改築方法を選ぶことが大切

実家を二世帯住宅に建て替えるメリット

• 子育てのサポートを受けられる
• 両親の体調を気遣いやすい
• 節税対策になる
• 二世帯住宅特有の悩みが少ない
• 長く住み続けられる

実家を二世帯住宅に建て替えるデメリット

• 建て替え費用が高額になりやすい
• 狭い敷地では満足する間取りにならないこともある

実家を二世帯住宅に建て替えるときの総費用
建坪40坪の実家を45坪の二世帯住宅へ建て替えた場合：3240万円~5000万円程度

実家を二世帯住宅に建て替えるときの総費用の内訳

• 解体費用：120万円~200万円程度
• 新築工事費用：2700万円~4050万円程度
• 外構リフォーム費用：150万円~300万円程度
• その他諸費用：270万円~405万円程度

実家を二世帯住宅に建て替えるときの住宅ローン
二世帯住宅でおすすめな住宅ローンの組み方

• タイプ①親子の収入額をあわせる収入合算ローン
• タイプ②親子で残債をひきつぐリレーローン
• タイプ③親子で別々の契約を同時に組むペアローン

住宅ローンの組み方と登記方法の注意点

• 共有登記：二世帯住宅を1つの建物として親子共有名義で登記する方法
• 区分登記：親と子を別の住まいとしてそれぞれの名義で登記する方法
  ⇒親子ペアローンは区分登記のみという条件つきの金融機関があるので注意

実家を二世帯住宅に建て替えたときに起きやすいトラブルと解決方法
プライバシーのトラブル

• 共有部分が少なくなるような間取りにする
• 生活をお互いに干渉しすぎないようにルールを決める

生活費のトラブル

• 誰がいくら払う（払っているか）を一覧にして確認する
• 完全に独立して生活した場合いくら払うことになるのか計算してみる

建築費用・メンテナンス費用のトラブル

• 支払い能力の差を理解して、将来的にメンテナンス費用を含めて考える
• 話がまとまらない場合には、時間をおいて冷静に考える

相続や贈与のトラブル

• 登記方法によって相続税や贈与税が発生することを理解しておく
• 必要に応じて税理士などのプロに依頼する