頭金は2割が妥当？住宅ローンで減税や金利優遇を受けるためのポイント（広島県福山市版）

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（※ブログ記事の内容を家づくりコンシェルジュが動画で分かりやすく解説しています。ぜひ、こちらの動画でご覧ください）

• 住宅ローンの頭金はどのくらいがいいの？
• 住宅ローンで減税や金利優遇は受けられるのかな？
• うちの家族構成だと、どんな借り方が有利になるの？

住宅ローンを組む際に、「いくら頭金を入れるのがベストなのか」悩みますよね。

そもそも住宅ローンの頭金の額で何が変わるのか、得をするのか、損をするのか気になる方もいるでしょう。

この記事では、住宅ローンの頭金について解説します。

住宅ローンの頭金や減税・金利優遇についてのポイントを知ってからローンを検討していきましょう。

入れると損？！注文住宅の頭金はいくら入れるべきなのか？

注文住宅ローンの頭金とは、ローンを借りる際の自己資金のことです。

住宅ローンの頭金の割合は、住宅の購入金額の2〜3割をおすすめします。

次で詳しく2〜3割をおすすめする理由はお伝えしますが、簡単に言うと「得」をする可能性があるからです。

もちろん頭金をいくらにするのかは自身の貯蓄額や年収、家族構成、家づくりにかかる費用などで異なり、個人の自由で決められますよ。

ただ、建物に対して2〜3割なのか、建物と土地に対しての2〜3割なのかで金額が違うため注意しましょう。

頭金の他にも、住宅ローン予算をどうしたらいいかの目安も気になるところですよね。

こちらの記事では、頭金の相場と住宅ローン予算の目安をまとめているので、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの頭金に2〜3割をおすすめする理由とは？

頭金に2〜3割をおすすめするのには、得をする可能性があるからだとお伝えしましたね。

ズバリ、お得になるポイントは「金利」です。

頭金に2〜3割をおすすめする理由を解説していきますね。

• 理由①自己資金を入れることで金利が優遇される
• 理由②逆ざやになる金利があるから

理由①自己資金を入れることで金利が優遇される

自己資金を多く入れて借入金額が少なければ少ないほど、銀行としては未返済のリスクが下がるため、自己資金を多く入れることで金利が優遇されることがあります。

銀行によっては、自己資金を2〜3割出すことで、その銀行の一番低金利で借りれるケースもありますよ。

金利を優遇してくれる銀行が多いため、頭金には2〜3割をおすすめします。

住宅ローンの頭金に目がいきがちですが、そもそも、住宅ローンの予算をどうしたらいいかの目安も気になるところですよね。

こちらの記事では、頭金の相場と住宅ローン予算の目安を解説しているので、ぜひ参考にしてください。

理由②逆ざやになる金利があるから

2〜3割、頭金を入れると、逆ざやになる金利があることも理由です。

逆ざやとは、住宅ローンの控除率が住宅ローンの金利を上回った場合に、支払利息より控除される税金が多くなることを言います。

住宅環境性能によって違いがあるものの、住宅ローンを借りると住宅ローン減税が活用できるようになります。

住宅ローン減税は、年末の住宅ローン残高×0.7%が所得税や住民税から控除される仕組みのことです。

現在は低金利時代で、ネット銀行などでは0.2〜0.3％といった金利もあるため、逆ざやを狙いやすいでしょう。

たとえば、金利0.3％で4,000万円借入し、年間の利息が約12万円だったとします。

住宅ローン減税により、所得税から13万円控除されたなら、1万円お得になりますよね。

実際の計算は金利と住宅ローン減税の条件もあり、より複雑なので、ファイナンシャルプランナーと相談することをおすすめします。

人によっては2割～3割の頭金で、住宅ローン減税も低金利の優遇もしっかり受け取れるでしょう。

注文住宅の頭金を決めるときに知っておくべき「住宅ローン減税」とは？

住宅ローン減税は、住宅ローン残高の0.7％が最大13年に渡って所得税から控除される制度のことです。

所得税から控除しきれない分に関しては、翌年の住民税から一部控除されることになっています。

住宅ローン減税では、建てる家の種類によって、借入限度額が違うので注意しましょう。

令和7年入居の場合の例を紹介していきますね。

ただし、令和6年度税制改革において住宅ローン減税制度の内容が変更されています。

変更点としては、借入限度額について、子育て世帯・若者夫婦世帯が令和6年度に入居する場合には、一定の上乗せ措置を講じてもらえることです。

そして、新築住宅の床面積要件を40㎡以上に緩和する措置について、建築確認の期限を令和6年12月31日に延長されました。（※1）

自分が家づくりを始めるタイミングで、法改定となるケースもあるので、建てるタイミングで見直すことが大切ですよ。

（※1）国土交通省

住宅ローン減税を賢く活用するための3つのポイント

「注文住宅を建てる」「住宅ローンを借りる」となると、なかなかの額ですから、できるだけしっかりと住宅ローン控除を受け取りたいですよね。

ここでは、住宅ローン減税を受けるためのポイントを解説していきます。

• ポイント①納めた額を超えた控除は受けられない
• ポイント②減税を最大化できる借入金額を考える
• ポイント③控除が終わったら繰り上げ返済を考える

ポイント①納めた額を超えた控除は受けられない

住宅ローン減税は、納めた額を超えた控除は受けられません。

たとえば支払った所得税が12万円の場合、長期優良住宅だとしても、控除される額は支払った額だけです。

31.5万円-12万円＝19.5万円、「約19万円得する！」と勘違いしないように注意してくださいね。

所得税をいくら支払っているのかが分からない方は、源泉徴収票の源泉徴収税額を見て確認しましょう。

そこまで所得税を支払っていないのであれば、住宅環境性能を下げ、建物のコストをおさえつつ自己資金もしっかりいれて、住宅ローン控除を上手に受け取れる借方をするのもいいですね。

他にも、長期優良住宅は固定資産税が6年間（一般住宅は3年間）1/2になる特別措置などがあるので、固定資産税の節税を検討するのもありでしょう。

確かに、所得税の控除は魅力的ですが、住宅ローン減税額だけを考えるのはおすすめできません。

自分の年収や建てようとしている住宅の価格など、トータルで考え、ファイナンシャルプランナーとよく相談することが大切ですよ。

ポイント②減税を最大化できる借入金額を考える

住宅ローン減税の控除を13年間、できるだけ最大化できるよう、借入金額を考えることもポイントです。

住宅ローン減税の対象となるのは年末のローン残高のため、毎月の返済によりローン残高はどんどん減り、減税の対象となる金額は小さくなっていきます。

たとえば、年間150万円を返済する計画で、最大31.5万円控除される長期優良住宅を建てたとしましょう。

金利などの条件にもよるので、年間150万円ずつ引いていくという単純計算ですが、3,500万円借り入れ時と4,000万円借入時では控除額に差がでるのがわかります。（※）

（※）毎年150万円ずつ減らして残高を計算
（※）ローン残高×0.7％＝控除額

納めている所得税が13万円ほどで、13年間最大の控除を受けられるようにするなら、4,000万円をフルローンで借りる選択肢も出てくるでしょう。

もちろん、ある程度の減税と低金利を狙って、3,500万円ローン+自己資金（頭金）500万で借りるのもありですね。

どう住宅ローン減税を活用していきたいかによって、選択肢は変わってきます。

自分の年収や家族の考えも考慮した上で、得をする・納得できるローンの組み方をすることが大切ですよ。

さらに、住宅ローンにも借りることができる上限があります。

こちらの記事では、住宅ローンの上限についてまとめているので、ぜひ参考にしてください。

ポイント③控除が終わったら繰り上げ返済を考える

住宅ローン減税を賢く活用するためには、繰り上げ返済もポイントになります。

繰り上げ返済については、この後詳しく説明しますね。

要は、最初にしっかりと入れようと考えていた自己資金を、住宅ローン減税の控除期間が終わってから入れるということです。

13年間の控除をしっかり受け取るために、多めに住宅ローンを借りて、期間が終わったら一気に返済し借入額（元金）を減らします。

借入額（元金）が減れば、支払い利息も減らせるので、当初の返済計画よりもお得になるでしょう。

ただし、控除が終わって一気に返済ができる余力がある人は、経営者や大企業に勤めていて、都心部に家を建てるケースが多いです。

都心部となると、そもそも住宅ローン減税の対象となる住宅環境性能で建物を建てるのが難しい場合もあるため、住宅会社と相談することが大切ですよ。

より理解を深めるため、繰り上げ返済について、もう少し詳しく解説していきますね。

繰り上げ返済とは？

毎月の返済額とは別に、まとまった金額を返済する方法のことを、繰り上げ返済と言います。

簡単に説明すると、毎月8万円の返済は変わらずに、5年後などに300万円を返し、住宅ローンで借り入れた4,000万円（元本）を減らすということです。（※）

繰り上げ返済は借入額（元本）に充てられるので、利息が減らせます。

（※）返済軽減型では毎月の返済額が変わります

「期間短縮型」と「返済額軽減型」

繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型があります。

「効果が高い」とよく紹介されているのが期間短縮型で、毎月の返済額は変えずに、返済期間を短くする方法です。

返済額軽減型とは、繰り上げ返済によって減った元金分と利息分が、毎月の返済額から引かれる方法です。

返済年数は変わらず、期間短縮型と比べるとお得になる額は少ないですが、毎月の返済が軽くなった分、日々の生活で余裕を持ちやすくなるでしょう。

【シミュレーション】仮の家族構成で頭金の賢い選択をプロが考えてみた！

頭金をいくら払うのかはケースバイケースで、自分の収入や妻が働いているか、貯金がいくらあるかによっても変わります。

ここでは、仮の家族構成で頭金をどう払うかを考えてみました。

3パターンのなかで、自分がどのケースに一番近いでしょうか。

ぜひ参考にしてみてください。

• 家族Ａ：貯蓄あり・夫の収入400万円・妻・子ども1人の場合
• 家族Ｂ：貯蓄少なめ・共働きで収入あり・子ども1人の場合
• 家族Ｃ：貯蓄あり・共働きで収入あり・子ども1人の場合

注文住宅の予算も、頭金を考える上では大切な部分ですよね。

こちらの記事では、注文住宅の予算の決め方を、相場シミュレーションを交えてまとめているので、ぜひ参考にしてください。

家族Ａ：貯蓄あり・夫の収入400万円・妻・子ども1人の場合

夫の収入が400万円で貯蓄は十分にあり、妻と子が夫の扶養に入っているケースでは、頭金を2〜3割入れて、金利が低い銀行を選ぶことが賢い選択と言えるでしょう。

そもそも納めている所得税や住民税の額が少額で、住宅ローン減税の最大控除額を狙ってもそこまで到達できず、お得にはならないからです。

変動金利だと低い金利にはなりますが、金利が上がるリスクも考慮の上、良い条件の金利を設定している銀行を選ぶことをおすすめします。

家族Ｂ：貯蓄少なめ・共働きで収入あり・子ども1人の場合

共働きでも貯蓄は少なめで、子どもが1人のケースでは、今後の引っ越し費用や教育費用のことも考えて、1割程度の頭金を入れるといいでしょう。

貯蓄が少なめで、頭金を多く入れようとすると、手持ちの資金が減ってしまい他にかける余裕がなくなるリスクが高いからです。

夫婦で働いてそれなりに収入がある場合でも、夫の不要に妻と子が入っているなら、夫が納めている所得税や住民税はそこまで多くありません。

もし、夫も妻も、それぞれが所得税をしっかり払っているのであれば、ペアローンで住宅ローンを借りることも検討できますよ。

ペアローンや連帯債務でローンを組み、妻も住宅ローン減税を受け取れるようにすると、節税効果が期待できます。

夫婦二人で住宅ローンを組む際には、女性は出産で働けない時期もでてくる可能性があるため、女性の割合を少なめにしておくといいでしょう。

こちらの記事では、ペアローンや連帯債務の仕組みや違いをまとめているので、上限額を知りたい方はぜひ参考にしてください。

家族Ｃ：貯蓄あり・共働きで収入あり・子ども1人の場合

共働きで二人ともにそれなりの収入があり、貯蓄も十分にある場合は、一番得をする方法をファイナンシャルプランナーに相談して決めることをおすすめします。

選択肢が多いので、節税や金利など、プロと相談すれば最も得をする方法を選べますよ。

たとえば、ひとつの選択肢として、控除額の大きい性能の良い家を建てて、住宅ローン減税を夫婦で最大まで受け取れるように組み、控除期間が終わったら一気に繰り上げ返済する方法があります。

他には、一番低い金利を優先して住宅ローン減税を受け取りつつ、変動金利で金利が上がったタイミングで一気に繰り上げ返済をする方法もありますよ。

いずれにしても、ファイナンシャルプランナーや住宅のプロへの相談がお得への近道です。

住宅ローン減税や頭金で悩んだら新築注文ブランド「418BASE」へご相談ください！

418BASEは広島県福山市・府中市・三原市・世羅町を中心に、備後地方の家づくりをサポートする会社です。

これまで地域の方々からたくさんのご支持をいただき、創業から50年以上を迎えることができました。

418BASEでは、高気密・高断熱の注文住宅の設計・施工を行っており、最新設備を取り揃えたモデルハウスも公開しています。

備後地方で家づくりを検討されている方は、ぜひ418BASEへご気軽にご相談ください。

まとめ

この記事では、住宅ローンを借りる上での頭金や、住宅ローンで減税や金利優遇を受けるためのポイントを解説しました。

最後に解説してきたことをまとめますね。

• 頭金に2〜3割をおすすめするのは、銀行の金利優遇を受けやすくなり、逆ざやを狙える可能性がでるから
• 住宅ローン減税は、自分が納めた額以上の控除は受けることができない
• 収入や貯蓄額によって、頭金の割合を変えた方がよい
• 自分がお得に住宅ローン減税を受けるためには、頭金をいくらにするのかも含めて、ファイナンシャルプランナーや住宅のプロに相談することが大切

フルローンにすることは簡単ですが、住宅ローンを借りる際にはきちんと計画を立てることが大切です。

住宅ローンの選び方にも気を配って、自分がお得になるように、その道のプロに相談することも覚えておいてくださいね。