【完全攻略】土地なし・新築の家づくりの流れを注文住宅のプロが徹底解説（広島県福山市版）

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（※ブログ記事の内容を家づくりコンシェルジュが動画で分かりやすく解説しています。ぜひ、こちらの動画でご覧ください）

• 注文住宅の契約から引き渡しまでの流れが知りたい！
• 土地なしで家を建てるなら、最初に行くべきなのはどこ？
• 家づくりにかかる期間はどのくらい？

土地なしの状態で家を建てるとなったら、最初に土地を探しに不動産会社に行こうと考えますよね。

しかし、希望を叶える家づくりを目指すなら、不動産会社よりも先に住宅会社へ行くのがおすすめです。

その理由は、注文住宅の家づくりの流れにあります。

今回は住宅会社選びから契約、着工、引き渡し後までを詳しく解説します。

後悔しない家づくりのために、ぜひ最後まで読み進めてみてください。

土地なし・新築の家づくりはどれくらいの期間がかかる？

土地なしの場合の家づくりは、通常1年半〜2年という期間をかけて行います。

「予想以上に長くかかるな」と、感じた人は多いのではないでしょうか。

家を建てると一口にいっても、行うことは多岐に渡り、細かい作業も多くあるので、打ち合わせの回数も増えます。

また平日でなければ行えない手続きもあり、「仕事が調整できない」「小さな子どもを連れて行くのは難しい」などの理由でスケジュールが遅れてしまうケースもありますよ。

なので、家づくりは心や体力に余裕を持てるタイミングで、早い段階から開始することが大事です。

【土地なし・家づくりの流れ】住宅会社選びから土地選びまでの7ステップ

家づくりは色々なパターンが考えられますが、今回は一番オーソドックスな土地と建物を住宅ローンで購入する場合の家づくりを、流れで解説しています。

「家を建てよう！」と考えたら、最初におこなうのが住宅会社選びと土地選びです。

家づくりの、最初のステップを詳しく見てみましょう。

• ステップ①住宅会社を選ぶ・住宅会社を訪問する
• ステップ②住宅会社と資金計画を考える
• ステップ③土地の目星をつける・金融機関の事前審査を受ける
• ステップ④目星の土地で建物を考える
• ステップ⑤不動産会社に訪問する
• ステップ⑥買付証明を申し込む
• ステップ⑦不動産会社と売買契約を結ぶ

ステップ①住宅会社を選ぶ・住宅会社を訪問する

土地を買って家を建てる場合、まずは土地の契約のために不動産会社へ行く人が多いですよね。

しかし不動産会社で土地を契約してから次に住宅会社へ行くという流れは、土地ありきで家を建てる場合を除いて、おすすめできません。

なぜなら、土地を契約してから家の設計に入ると、ローンの審査が間に合わない可能性があるからです。

また、土地代に予算を使いすぎて建物に費用をかけられなくなるリスクもありますよ。

なので土地選びの前に、しっかりと住宅会社選びをすることが第一のステップです。

もちろん住宅会社によっては、土地探しのサポートをしていないところもあるので、土地選びから相談にのってもらえるか、事前に確認することをおすすめします。

家づくりで住宅会社を選ぶ際、まずは2〜3社に絞って同時進行をし、見積もりや条件をよく検討して、最終的に1社に決めるのが一般的な流れです。

住宅会社は土地と住宅建設のどちらにも対応しているため、希望している家づくりが叶う土地探しをしてもらえるでしょう。

【プチ疑問】住宅会社に土地探しをお願い＝家の建築もお願いするということ？

土地探しも住宅会社にお願いするケースで気になるのが、「土地を見つけてくれた住宅会社に必ず家（建物）もお願いしなければならないのか？」という点ですね。

条件付きの土地、簡単にいうと、誰が（住宅会社）建物を建てるのかが決まっている土地を購入するなら、家の建築も同じ住宅会社にお願いする必要があります。

要は、そもそもA社が家を建てることを前提として、販売している土地ということですね。

一方で、条件がない土地であれば、A社が探した土地にB社で家を建てることができます。

営業マンの「うちが探したのだから、うちで建てないとダメ！」には要注意

住宅営業マンのなかには「土地探しからお手伝いをするにあたって、もし土地が見つかったら必ず弊社で家を建てることを約束してください」と言われる方もいます。

そのような住宅営業マンに出会ったら、注意が必要ですよ。

先ほどもお伝えしたように、条件なしの土地であれば、どこの住宅会社で家を建てるかはお客さまの自由だからです。

ただしモラル的な部分から、土地の条件あり、なしに関わらず「土地を探してもらったなら、家の建築もお願いする」といった傾向があります。

せっかく大切な家を建てるのですから、不要なトラブルを生まないように、相性の良い住宅営業マンを探すことや、事前に土地の条件の有無を確認することが大切です。

土地購入について、こちらの記事に詳しくまとめているので、ぜひ参考にしてください。

ステップ②住宅会社と資金計画を考える

住宅会社が決まったら、住宅のプロと一緒に資金計画を考えていきます。

住宅会社はこれまで多くの住宅建設に携わっているプロのため、資金計画や完済計画についても熟知しています。

信頼できる住宅会社に相談し、リアルな数字を元にしっかりとした計画を立てることが失敗を回避するポイントです。

また、住宅建設は人生に関わることでもあるので、ライフプランのプロであるファイナンシャルプランナーも入れて相談するのがよいでしょう。

自分たちの家だからと自分たちだけで予算を決めてしまうと、数字がなんとなくになってしまい、失敗しやすくなるので注意が必要です。

注文住宅の予算の決め方については、こちらの記事を参考にしてください。

ステップ③土地の目星をつける・金融機関の事前審査を受ける

資金計画をしたら、住宅会社にサポートしてもらいつつ、条件にマッチする土地を見つけましょう。

仕事をしながら、子育てをしながらでは、理想に合う土地を見つけるのは厳しいので、住宅会社に相談し、要望に合わせた土地を探してみてくださいね。

土地の目星をつけたら、金融機関の事前審査・本審査を受けることになります。

土地を契約してから、金融機関の事前審査としてしまうと、万が一に落ちてしまった場合、資金計画からやり直さなければいけません。

土地の契約にスムーズに入れるよう、金融機関の事前審査は、良い土地が見つかった時点で受けておくことをおすすめします。

事前審査では、源泉徴収票と身分証明書によって、返済能力の有無が審査されますよ。事前審査にかかる期間は、1週間ほどです。

ブラックリストに載っていたり、過去に返済が滞ったことがある場合を除いて、ほとんどの人は通るため、次の本審査に向けた準備を始めておきましょう。

ステップ④目星の土地で建物を考える

土地が見つかったら、家（建物）の配置や駐車場の位置などを、具体的に提案してもらいましょう。

土地によっては、理想が叶わないケースもあるので注意が必要です。

住宅会社で土地探しを行うと、土地が決まったときに建物の設計にスムーズに移行できるのもメリットですね。

ステップ⑤不動産会社に訪問する

土地に目星をつけ、ある程度、理想を叶えられそうとなった段階で、不動産会社を訪問しましょう。

住宅会社と一緒に土地選びをしながらも、この段階で不動産会社を訪問するのは、不動産会社だけが持っている土地の情報を得るためです。

たとえば、以前あった建物や土砂警戒の地域に含まれるなど、土地のプロだからこそ知り得る具体的な情報は、最終的にその土地を購入するかどうかの判断材料になります。

不動産会社によっては「他にもこの土地を狙っている人がいますよ」など、契約を急かしてくる場合もありますよね。

事前に住宅会社としっかりと資金や建物について目安をつけていれば、こうした営業にも焦らず冷静に対応できるでしょう。

ステップ⑥買付証明を申し込む

予算や建物の要望が通る土地と判断できれば、不動産会社に買付証明を申し込みます。

買付証明とは土地の購入意思を不動産会社に伝えるものです。買付申込書や買受証明書などと呼ぶこともあり、一般的には2週間後に契約を結ぶ流れになりますよ。

手付金を払う前段階で購入意思を示す買付証明をしておけば、後から商談に来た人に契約されてしまうのを防げます。

なお、買付証明では手付金のようなお金を払う必要がないことがほとんどですが、不動産会社によって対応が違うので注意が必要です。

ステップ⑦不動産会社と売買契約を結ぶ

買付証明書を申し込んで「その土地を買おう！」と決めたら、手付金を支払い、不動産会社と売買契約を結びます。

不動産会社との売買契約では、土地の価格に対して最大20％まで手付金をとってよいことになっていますが、実際に20％を提示してくる不動産会社は稀です。

多くは、10万円程度〜が相場になります。

手付金は、自己都合で契約をキャンセルする場合は戻ってきませんが、不動産会社の都合でキャンセルとなるケースでは、倍額が返還されて契約解除となりますよ。

売買契約を結んでから1ヶ月〜1ヶ月半後に、土地の価格から手付金を差し引いた残りを決済します。

もし、早い段階で不動産会社で土地の契約をしてしまうと、1ヶ月半という短い期間で住宅会社を決めて建物の打ち合わせや見積もり、ローンの審査を通さなくてはいけません。

必然的に、信頼できる住宅会社を選んだり、希望のプランを考えたりといった時間が足りなくなるので、土地の契約はできるだけ後にすることをおすすめします。

【土地なし・家づくりの流れ】土地契約後から着工までの8ステップ

土地の購入が決まったら、次はいよいよ家づくりです。

家づくりと聞くと間取りや壁の色、屋根の形といった家本体のことが思い浮かびますが、考えなければならないのはそれだけではありません。

住宅ローンのつなぎ融資や土地の地盤調査など、着工までのステップを詳しくみていきましょう。

• ステップ⑧水回りのショールーム見学をする
• ステップ⑨住宅会社の見積金額を確認する・工事請負契約を結ぶ
• ステップ⑩金融機関の住宅ローンの本審査を受ける・結果を待つ
• ステップ⑪つなぎ融資の申し込み
• ステップ⑫土地の決済・地鎮祭・建物の仕様打ち合わせがスタートする
• ステップ⑬土地の造形・先行ブロック
• ステップ⑭地盤調査を行う・地盤改良工事を行う
• ステップ⑮つなぎ融資の申し込み（2回）・基礎工事を行う

ステップ⑧水回りのショールーム見学をする

土地購入の目処がついたら、次は水回りのショールームを見学しにいきましょう。

水回りのショールーム見学は、住宅会社とプランや間取りの話は進んでいるものの、まだ見積りは出されていない段階でしておくことをおすすめします。

見積り金額で提示されている標準仕様は、金額を抑えるためにグレードが低いものをつけている可能性があるからです。

見積りを受け取った後にショールームを見学へ行き、「お風呂もキッチンも、もうワンランク上げたい」となれば、見積り金額は跳ね上がってしまいますよね。

ショールームへ先に行くとキッチンやお風呂、トイレなどの一般的な仕様や、自分たちが希望するグレードを把握できます。

事前に住宅会社へ希望する仕様のグレードで見積りを出してもらい、契約をするかどうか決めるほうが無駄がなく、予算のオーバーも防げますよ。

ステップ⑨住宅会社の見積金額を確認する・工事請負契約を結ぶ

住宅会社は2〜3社を比較検討し、自分たちの希望や予算に見合った見積りを提示しているところをしっかりと選びましょう。

見積りを確認後、最終的に決めた1社と、手付金を支払い工事請負契約を結びます。

工事請負契約書には工事内容や使用する建築部材の種類・品番などを始め、住宅性能の水準などが詳細に記されているため、必ず目を通してください。

後にトラブルが生じたときは、工事請負契約書の記載が効力を発揮するので、「聞いていない」「読んでいなかった」では通りません。

間取りや請負代金などに疑問があれば、契約をする前に必ず確認しましょう。

ステップ⑩金融機関の住宅ローンの本審査を受ける・結果を待つ

住宅会社と工事請負契約を結んだら、住宅ローンの本審査が受けられるようになります。

金融機関の住宅ローンの本審査には下記が必要です。

• 土地の売買契約
• 工事請負契約書
• 工事見積書

本審査は3〜4週間の期間を要して、厳しくチェックされますが、事前審査に通っているとほぼ本審査も通れるでしょう。

ただし、たとえば返済途中の車のローンがある場合は、返せるのであれば満額で住宅ローンが組めるなど、条件が付く場合があります。

ステップ⑪つなぎ融資の申し込み

住宅ローンで土地を購入する人は、本審査に通ったら、つなぎ融資の申し込みをしましょう。

つなぎ融資とは、土地の購入費や住宅建設の着工金、中間金といった支払いに必要な資金の融資で、住宅ローンとは別の契約です。

つなぎ融資は着工までに3回ほどあり、このタイミングでは主に土地の購入費のつなぎ融資になりますよ。

土地の購入費をローンではなく、貯蓄などから賄う場合はつなぎ融資を契約する必要はありませんが、ローンで支払う場合にはつなぎ融資の申し込みが必要です。

つなぎ融資のタイミングについては、こちらの記事にまとめているので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

ステップ⑫土地の決済・地鎮祭・建物の仕様打ち合わせがスタートする

つなぎ融資に申し込んで土地の購入費の支払いが済むと、土地の所有権が不動産会社から自分のものになります。

ただし、所有権移転登記の手続きは、司法書士に行ってもらう必要がありますよ。

手続きは法務局にて行うため、司法書士への報酬や登録免許税、実費（印紙代）などの振込も含めて予定日はスケジュールを空けておきましょう。

土地の決済と所有権移転登記が終わると、次に行うのが地鎮祭です。

地鎮祭とは、その土地を守る神様へ工事の許しを乞い、安全に完成するようお祈りをする儀礼ですが、近年は地鎮祭をしない人が増えていますね。

ここから本格的に注文住宅の建設が始まり、内装や照明などを具体的に決めたり、構造や設備機器といった仕様に変更点がないかなどを確認する打ち合わせとなります。

ステップ⑬土地の造形・先行ブロック

分譲地を購入した場合は問題ありませんが、田んぼや畑、荒れ地などを購入したのであれば、そのままでは家は建てられません。

土を入れてかさ上げしたり、土留めや隣地との境界に先行ブロックを設置するなど、土地の上に建物が建てられる状態を作る必要があります。

土地の造形などにかかる日数は、一般的に1週間程度となっているので、住宅会社に相談して事前にスケジュールを把握しておきましょう。

田んぼの家については、こちらの記事を参考にしてください。

ステップ⑭地盤調査を行う・地盤改良工事を行う

次に行うのが、地盤調査で、どの土地でも必ず行います。

地盤調査とは、建物を建てる前に地盤がどのくらい強いかを調査するもので、建物の重さに耐えて沈下に抵抗する力（地耐力）を確認します。

地盤が軟弱だった場合は、建物の倒壊や沈下の危険性が高まるので、岩盤まで杭を入れて建物が傾かないように地盤改良工事をする必要がありますよ。

地盤改良工事の費用は、住宅会社によってはあらかじめ見積りに含まれていることがありますが、実際にかかる金額は詳しい調査をしてみないとわかりません。

特に弱い土地の場合は、見積りよりも費用が高くなってしまうケースもあるので、注意が必要です。

ステップ⑮つなぎ融資の申し込み（2回）・基礎工事を行う

ここで支払うつなぎ融資は、住宅会社への中間金と上棟金です。

中間金とは契約後から引き渡しまでに、建築費用の一部を施主から住宅会社へと支払うものになりますよ。

着工金が支払われると、地面と建物をつなぐ文字通りの「基礎」を作る基礎工事に入ります。

また、家の梁や柱などの基礎構造の工事が終わったタイミングで支払うものが上棟金です。

流れとしては、中間金を支払った1ヶ月後くらいに上棟金の支払いが発生します。

中間金や上棟金は、一般的に工事代金の30％が相場です。

工事代金4,000万円の注文住宅であれば、1,200万円×2回、合わせて2,400万円にもなるため、自己資金で中間金を支払うのが難しいのであれば、つなぎ融資を申し込む必要がありますよ。

つなぎ融資はあくまでも住宅ローンが実行されるまでのつなぎになりますが、住宅ローンの他につなぎ融資のローンを重複して支払うというものではありません。

住宅ローンにつなぎ融資が含まれるので、安心してくださいね。

住宅会社への振込も金融機関から直接行われるので、施主が行う必要はありません。

【土地なし・家づくりの流れ】着工後から引き渡しまでの7ステップ

注文住宅の建設は、ここから後半戦へと進みます。

日を追うごとに家の形がはっきりとしてくるので、家を建てる実感が沸いてくるでしょう。

具体的には以下の7つのステップとなっているので、それぞれを詳しく解説します。

• ステップ⑯上棟式を行う・気密測定を行う
• ステップ⑰大工工事完了・仕上げ工事スタート・住所変更などをしておく
• ステップ⑱火災保険を検討する
• ステップ⑲施工検査・外構工事スタート
• ステップ⑳住宅ローンを実行する
• ステップ㉑住宅会社と最終入金を確認する・外構工事の支払いをする
• ステップ㉒引き渡しと引越し

ステップ⑯上棟式を行う・気密測定を行う

上棟は棟方や棟上げとも呼ばれ、屋根を支える棟木という木材が取り付けられ、建物の基本構造が完成した状態になります。

建物の完成度としては中間地点となり、上棟が終わると窓や断熱材、すき間を埋める工事と佳境に入っていきますよ。

現場が近ければ、大工さんの邪魔にならないように注意をした上で、ぜひ見学に行って進捗状況を確かめてみてください。

工事の過程では、気密測定と呼ばれる家の隙間の大きさを測定する検査が行われます。

ただし、気密測定は住宅会社が必ず行うものではないので、住宅会社を選ぶときに気密測定の有無は必ず確認しておきましょう。

ステップ⑰大工工事完了・仕上げ工事スタート・住所変更などをしておく

大工工事とは建物の土台となる部分で、大工工事が終わると内装や壁紙、キッチンなど主に建物の内側の工事を行う仕上げ工事が始まります。

建物は大工工事が終わって2ヶ月ほどで完成するため、住宅ローンを実行して住宅会社への工事費用の振込をあらかじめ予定しておきましょう。

スケジュールは早めに組んでおき、司法書士や住宅会社、金融機関などに提出する住民票や印鑑証明書が何枚必要か事前に確認しておくことをおすすめします。

なお、住所変更を早くしすぎてしまうと、入居前の新住所に郵便物が届いてしまったり、保育園などへ提出する書類などに手間がかかる可能性があるので注意してください。

司法書士や住宅会社などに確認・相談した上で、ベストなタイミングを見計らうようにしましょう。

ステップ⑱火災保険を検討する

入居前に保険について種類を調べ、保証内容を検討しましょう。

住む地域などによっては水害保険や家財保険をプラスで付けたほうが、安心感が大きく得られる場合もありますよね。

また、加入する保険によって補償の対象範囲が変わるので、希望に合うものを見つけておくのがよいでしょう。

保険料は保険会社などで変わりますが、一般的には5年間で25万円前後が相場となります。

ステップ⑲施工検査・外構工事スタート

施工検査とは、高さや寸法などが設計書通りに施工されているか、建物の仕上がりや不具合などを検査するものです。

社内だけではなく社外の検査員によって確認され、必要であれば補修工事を行い、施工検査が無事に終わると外構工事が始まります。

外構工事は塀や門扉・門柱、アプローチや植栽、駐車場・カーポート、ウッドデッキなどを指しますよ。

住宅会社が請け負う場合だけではなく、外部の外構会社へ依頼することも可能です。

外構に個性を出したり、プロによる専門的な目線を求めるなら、外構会社またはエクステリアプランナーが在籍している住宅会社を選ぶのがよいでしょう。

外構費用については、こちらの記事を参考にしてください。

ステップ⑳住宅ローンを実行する

住宅ローンは、金融機関から直接住宅会社へ振り込むか、自分の通帳から住宅会社へ振り込むかの2種類が選べます。

外構工事を別途依頼した場合、住宅会社と外構会社へ振り分けて支払いができるため、一度自分の手元にお金が入ったほうが仕分けしやすいでしょう。

ほとんどの金融機関では住宅ローンを実行する条件として、火災保険の加入と司法書士による書類の確認と署名押印が必要です。

ステップ㉑住宅会社と最終入金を確認する・外構工事の支払いをする

注文住宅を建てる過程では、契約時には必要ないと思っていたオプションを急遽つけることになったり、反対に付ける予定のものを省いたりと作業に増減があります。

そのため、住宅会社に支払う最終入金は工事が終わるまでわかりません。

住宅会社と打ち合わせを行い、請求された金額を支払うことになります。

また、外構工事は工事の内容などによって変わりますが、一般的な住宅であれば2週間～2ヶ月ほどで完成します。

完了したら、住宅会社や外構会社など依頼先への支払いを行いましょう。

ステップ㉒引き渡しと引越し

引き渡しとは、新居の鍵をもらうことです。

新居の電気と水道は住宅会社が切り替えの手続きを行っているので、この時点では特に何もしなくて大丈夫です。

住んで1ヶ月くらいすると請求書が届くので、振込や引き落としなど支払い方法を選んでください。

ガス・インターネット回線・浄化槽については、住宅会社では切り替えができないので自分で契約をしましょう。

また、前に住んでいた家の電気や水道の停止手続きは住宅会社では行えないため、こちらも自分で行う必要があります。

【土地なし・家づくりの流れ】引き渡し後の最終ステップ

注文住宅の家づくりの流れは、引き渡して終わりではありません。

忘れてはならない手続きが次の2つあるので、それぞれを詳しく見てみましょう。

• ステップ㉓確定申告をする
• ステップ㉔補助金などの還付を受ける

ステップ㉓確定申告をする

新築で住宅を建てた翌年は、必ず確定申告をしてください。

これは、住宅ローン控除を受けるためです。

住宅ローン控除とは、年末の時点で住宅ローンの残高の0.7％が13年間に渡り、所得税や住民税から差し引かれる制度です。

翌年のみ確定申告によって税金が控除されますが、2年目以降はサラリーマンの場合は年末調整で源泉徴収票を申請するだけになりますよ。

確定申告では補助金や贈与などがあれば、忘れずに申告するようにしましょう。

ステップ㉔補助金などの還付を受ける

補助金を申請した人は、最後に各補助金の受け取りをしましょう。

国や自治体に申請する補助金は、家を建てている途中にお金が下りてくることはほとんどありません。

補助金をあてにして家具などを買い揃えるといったことはできないので、注意しましょう。

大半は実際に住み始めてからになるので、いつ、どのくらい戻るのかを確認しておくと安心です。

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まとめ

この記事では、注文住宅の家づくりの流れを解説しました。

最後に紹介してきたことをまとめますね。

• 土地なしの家づくりは通常1年半～2年という長い月日をかけて行う
• 土地から探す場合でも不動産会社より先に住宅会社を決める
• 家づくりは細かいステップを経て行わえれるため、その都度必要な書類や手続きなどを事前に把握しておく

後悔しない家づくりに大切なのは、じっくりと住宅会社やプランを選び、選んだ住宅会社と歩幅を合わせて進んでいくことです。

完成するまでの過程は長く、細かいステップも多いので、早め早めに心と体に余裕を持って取りかかりましょう。