マンションと一戸建てで悩む人へ！メリット・デメリット解説

こんにちは、ゆうすけです。

今回は「分譲マンションと一戸建てのメリット・デメリット」について解説します。

「駅の近くに住むなら、分譲マンションの方がいいのかな？」と悩んでいる方も多いでしょう。

分譲マンションはいまや600万戸以上の物件があり、国民の約1割が暮らす住宅になりました。※1

一方、一戸建ては現在2000万戸の住戸があり、日本の住宅の約半数を占めています。※2

このように、マンション暮らしが向いている方もいれば、一戸建て暮らしが向いている方もいます。

そこで今回は「これから住宅購入を考えている人」向けに、マンションと一戸建てのメリット・デメリットについて解説します。

この記事の結論を先に述べておきます。

住宅購入で重要なことは、短期・中期・長期の3つの視点でライフプランを考えることです。

筆者おすすめの住まい方

• 短期的な住まい（5～10年）なら、中古マンションがおすすめ。
• 中期的な住まい（10～30年）なら、一戸建てがおすすめ。
• 長期的な住まい（30年以上）なら、高性能住宅を新築して中古マンションへ老後住み替えがおすすめ。

このような結論となる理由について、こちらの記事ではメリット・デメリット・違いの比較について解説します。

• 分譲マンションはデメリットだらけ？メリット・デメリット解説
• 一戸建てはデメリットだらけ？メリット・デメリット解説
• 家を買うならどっち？分譲マンションと一戸建ての違いを徹底比較

分譲マンションはデメリットだらけ？メリット・デメリット解説

分譲マンションのメリット

• 好立地な物件が多い
• 修繕計画が事前にされている
• 防犯対策がしやすい
• 人気物件は売却しやすい

分譲マンション最大のメリットは、「好立地である」ことです。

実際にマンションが建てられるエリア（用途地域）には、必要最低限の生活サービスがほぼすべて揃っており、徒歩圏内で日常生活を完結することができるでしょう。

またマンションには、自治体や管理組合と呼ばれる自治組織があり、修繕やメンテナンスが管理されています。

そのため、一戸建てのように「自分ですべてを管理する手間がない」というメリットがあります。

ただし、マンションに住むためには管理組合の参加が求められ、修繕積立金や管理費を毎月支払う必要があります。

分譲マンションのデメリット

• 生活コストが高い
• 都心部の大規模災害に弱い
• 狭い物件が多い
• 一戸建てよりも資産価値が下がりやすい
• 生活音や騒音が気になりやすい

分譲マンション最大のデメリットは、生活コストが高いことです。

マンションは住宅ローンの返済に加えて、管理費や修繕積立金の支払いが毎月あります。

特にエレベーターや機械式駐車場など特殊設備を備えた物件は、維持管理費が高くなるため、住民の家計への負担も大きくなります。

また築年数が古くなるほど、空室率が上がり、残された住民たちの負担が大きくなるという点にも注意が必要です。

一戸建てはデメリットだらけ？メリット・デメリット解説

一戸建てのメリット

• 広い物件が多い
• デザインや設計の自由度が高い
• マンションよりも資産価値が下がりにくい
• マンションよりも税金を抑えやすい

一戸建て最大のメリットは、「物件の自由度」です。

注文住宅の場合、間取りや家の広さ、細部に至るまで自分の好みに合わせて、デザインすることができます。

また、一戸建ては土地を単独所有できるため、建て替え・取り壊しがしやすいという点で土地の資産価値が高く評価されます。

そのため、土地を担保にした住宅ローンやリバースモーゲージで、融資を受けやすいというメリットもあります。

さらに長期優良住宅制度や住宅性能評価制度を利用することで、税制優遇や補助制度を受けられます。

一戸建てのデメリット

• 好立地なエリアに建てにくい
• 自分で修繕計画を立てる必要がある
• 自分で防犯・災害対策をする必要がある
• 無計画・無知識の家づくりは災害リスクや光熱費が高くなる

一戸建て最大のデメリットは、「施主自らの責任が大きい」ことです。

基本的にマイホームにかかわるすべてのことを自らの責任と判断のもとで、進めていくことになります。

中古物件であればホームインスペクションなどの第三者機関、新築物件であれば住宅瑕疵担保によってある程度の保証を受けることができますが、基本的には自己判断で、責任は施主自らにあります。

またマンションと違って、維持管理を自らで行う必要があるため、計画性を持って家の購入を進めなければいけません。

そして何より、住宅に対する基礎知識を身につけないままに、家を購入してしまうことで災害リスクや光熱費が高くなってしまいます。

このように一戸建て購入には、「リテラシーと計画性」が求められることを理解しておきましょう。

家を買うならどっち？分譲マンションと一戸建ての違いを徹底比較

前述したように、分譲マンションと一戸建てにはそれぞれメリット・デメリットがあります。

ここでは分譲マンションと一戸建ての違いについて、さらに細かく比較してみましょう。

①デザイン・立地の違い

分譲マンションは、①共用部、②専有部、③専有使用権のある共有部分の3つエリアに分けることができます。

このうち、購入者が仕様を変更できるのは②専有部のみです。

一方、一戸建てでは外観やアプローチ、内観、間取りなど、ほぼすべてを自由にデザインできます。

このことから設計デザインの自由度で言えば、一戸建ての方が有利と言えるでしょう。

ただし一戸建てにも、建ぺい率や容積率、高さ制限などの法律的な規制があります。

②家の広さの違い

一戸建てと分譲マンションの平均的な広さを比べてみると、約45㎡の違いがあります。※3

一般的には、大人1人あたり25㎡の居住面積が必要とされています。※4

このことから、「マンションと一戸建ては、およそ大人2人分の広さの違いがある」と考えられます。

③子育て環境の違い

次に子育て環境について、一戸建てとマンションを比較してみましょう。

結論から述べると、「一戸建てと分譲マンションのどちらかいいということはない。どちらな物件でも、親自らが教育する環境にすることが大切。」だと言えます。

一般的に教育水準は、親の所得によって大きく左右され、都心部の方が地方よりも高くなります。※5

また親の所得格差によって「地域格差」が生まれているという考え方もあります。※6

この教育格差の問題だけを見ると、「都心部にあるマンションに住んだ方が子育てに良いのでは？」と考える方もいるでしょう。

しかし、近年の研究では「家庭背景の影響力が決して弱くない」ということが実証されており、子どもが家庭でどのように過ごすかが学力に影響することが分かってきました。※7

たとえば、「子どもの小さいころに絵本の読み聞かせをしたり、毎日朝食を食べさせたりする家庭」はこれらの行為をしない家庭に比べて、学力が高いという結果が得られています。

このような最新の研究を踏まえると、「親が仕事や家庭に対してストレスを抱え込まず、子どもに真剣向き合う環境を作ることが重要」と言えるでしょう。

つまり「マンションの方がいいに決まってる！」「一戸建ての方がいいに決まってる！」と判断するのではなく、どちらの物件を購入するにしても「子どもと向き合う環境を作る」ことが子育てでは大切です。

④老後負担の違い

老後に住むならば、マンションと一戸建てのどちらが良いのでしょうか？

都心部のマンションに住めば、狭い生活圏のなかで必要なサービスを受けられるので、足腰が弱くなったとしても安心して暮らすことができるでしょう。

一方、一戸建ては広い水回りやバス、トイレなどを用意できるので、家のなかでゆったりとした生活ができます。

しかし、一戸建てがあるようなエリア（用途地域）には、公共サービスが多くないため、車やバスでの移動が強いられることがあります。

なので「生活の利便性ではマンションの方が有利」と言えるでしょう。

では老後住宅のための「融資の受けやすさ」はどうでしょうか？

老後は、将来的な現金収入があまり期待できないので、多額の融資が受けにくくなります。

そこで毎月少しずつ借入するリバースモゲージと呼ばれる住宅ローンを利用する方もいるでしょう。

このリバースモゲージを利用する場合、一戸建ての方が融資を受けやすいです。

またマンションは一戸建てよりも維持費が高くなるので、「コスト面ではマンションの方が老後負担が大きい」と言えるでしょう。

このように老後の住み替えでは、さまざま点を考慮して、住宅購入を検討する必要があります。

⑤災害対策の違い

マンションと一戸建てを比較してみると、「災害対策」に大きな違いがあります。

マンションには制震・免震装置が備わっており、万が一の場合に備えて自家発電や備蓄倉庫などの設備も充実しています。

そのため、一戸建てよりもしっかりした防災対策を行われているケースが多いです。

ただし防災設備は自治会や管理組合で決められているため、個人的な要望を実現しにくいです。

一方、一戸建ての場合は、自らが積極的に防災対策をしなければいけません。

ただし、自分たちに必要なものだけを揃えられるというメリットもあります。

⑥防犯対策の違い

防犯セキュリティにおいて、マンションと一戸建てではどちらが優れているのでしょうか？

警察庁の調べによると、侵入窃盗の発生場所の割合は一戸建てが37％、マンションなどの共同住宅が9.3％となっています。※8

この結果から、セキュリティ面ではマンションが一戸建てよりも有利と言えるでしょう。

しかし、「マンションだから被害ゼロ」というわけではありません。

なので、マンション・一戸建てのいずれにしろ、防犯対策が必要だと考えるべきでしょう。

⑧初期費用の違い

マンションと一戸建ての初期費用について、調べると次のようなことがわかりました。

マンションと一戸建ての初期費用について

• 一戸建てはマンションよりもわずかに初期費用が高い。
• 中古物件は新築物件よりも安い。
• どんな物件を選んでも自己資金は800万円～1000万円程度必要。

この結果を踏まえると、「マンションの方が一戸建てよりも安い？」と考える方もいるでしょう。

しかし、実際にはマンション購入者は一戸建て購入者よりも収入が高くなっています。

特に分譲マンションの平均年収は「864万円」と、明らかに他の物件よりも高所得者が多いです。

このようにマンション購入者の年収が高い理由は、「マンションの維持費」にあります。

⑦維持費の違い

マンションと一戸建ての「メンテナンスコスト」について、35年間の費用で比較してみましょう。

3LDK一戸建ての35年間維持費

• 水道光熱費・・・420万円～840万円
• 各種保険料・・・30万円～45万円
• 各種税金・・・300万円～400万円
• 修繕費・・・550万円～700万円※9

合計　1300万円～1985万円

3LDKマンションの35年間維持費

• 管理費・・・420万円～630万円
• 駐車場代・・・0万円～1260万円
• 水道光熱費・・・420万円～630万円
• 各種保険料・・・30万円～45万円
• 各種税金・・・350万円～450万円
• 共有部分修繕積立金・・・500万円～600万円※10
• 専有部分修繕費・・・0万円～200万円

合計　1720万円～3615万円

この結果から、一戸建てとマンションの維持費を比べてみると、「マンションの方が多額の維持費がかかる」と考えられます。

その原因は、毎月発生する「駐車場代」と「管理費」によるものです。

さらにマンションは立地が良いため、「固定資産税額」も高くなりやすいです。

その結果、マンションのランニングコストは、一戸建てのランニングコストよりも明らかに高くなります。

マンション購入者のなかには、「一戸建ては外壁や屋根の修理が必要だから、メンテナンス費用が高い」という考える人もいます。

しかし、マンションでも毎月1万～2万円の「修繕積立金」が発生します。

一戸建ての場合、35年間の修繕費が550万円程度、50年間では700万円程度になります。※9

一方マンションの場合、修繕積立金の平均はおよそ1.2万円、これを35年間支払い続けるとおよそ総額500万円～600万円の費用を負担していることになります。※10

つまり、一戸建てとマンションの「メンテナンス費用」には、それほど大きな差がないということです。

よって、ランニングコストが高いマンションの方が、維持費が高いと言えます。

⑨資産価値の違い

マンションと一戸建ての資産価値について比較してみましょう。

一般的に、一戸建ては土地に資産価値があり、マンションは建物に資産価値があると言われます。

その理由は、「建物の法定耐用年数」と「土地の所有権」によるものです。

建物の法定耐用年数は、木造住宅なら22年、鉄筋コンクリート造住宅なら47年という決まりがあります。※11

なので、一戸建てとマンションの「建物資産価値」は次のように推移します。※12

※ただし実際には法的耐用年数ではなく、経済的耐用年数によって資産価値が決まる。

木造一戸建て住宅では、建物の資産価値が短い期間でガクッと落ちて、土地の資産価値が残り続けます。

一方鉄筋コンクリート造のマンションは、土地の資産価値の割合が低く、建物の築年数が古くなるほどじわじわと資産価値が落ちていきます。

その結果、短期、中期、長期のそれぞれで見ると「資産価値の逆転現象」が起きる可能性があるのです。

つまり、マンションと一戸建ての資産価値を比較するためには、「短期・中期・長期の3つの視点で考える必要がある」ということになります。

⑩売りやすさの違い

ではマンションや一戸建てを売却する場合、どちらが売りやすいのでしょうか？

結論から述べると、「売りやすさはどこで誰に何を売るか」によって違います。

たとえば都市を①都心部中心、②都心部周辺、③都心部郊外の3つに分けて考えた場合、次のように「売りやすさの違い」が考えられます。

エリアと売りやすさ

• ①都心部中心・・・利便性が良い。好立地なマンションほど売りやすい。
• ②都心部周辺・・・利便性がそこそこ。住環境のよい一戸建てほど売りやすい。
• ③都心部郊外・・・利便性が良くない。マンションは売りにくい。一戸建ても少し売りにくい。

マンションは都市中心に近くの人気物件ほど高く売れ、一戸建ては立地と環境のバランスが良いほど売りやすくなります。

このようにマンションと一戸建てでは、「売りやすい」がエリアによって違うことを理解していきましょう。

⑪各種税金（固定資産税等）の違い

固定資産税は、土地と建物の2つの評価額の合計値で決まります。

このとき土地と建物の資産価値については、それぞれ次のような軽減制度が適用されます。

たとえば建物1000万円、土地2000万円の一戸建てと、建物1500万円、土地1500万円の分譲マンションについて、それぞれ固定資産税をシュミレーションしてみると次のようになります。

この結果から、「固定資産税は資産価値と同様に、短期・中期・長期の視点で考えなければならない」と言えます。

⑫将来性の違い

最後に、マンションと一戸建ての将来性についても考えてみましょう。

マンションは1960年初頭から建設が始まった共同住宅で、主に都市部の人口爆発を解決する手段として開発されてきました。

しかしすでに日本は人口減少を迎えており、今後は世帯数も減少していきます。

そして将来的には、人口減少によってマンションは次のように需要が変化することになるでしょう。

マンション市場の未来予想

• 都心部中心では、一等地マンションの需要が高くなる。
• 都心部周辺では、マンション需要が格段に下がる。

一方、一戸建てはこれまで人口増加に合わせて、郊外に多く建てられてきました。

その結果、都市全体の面積が広がる「スプロール現象」と呼ばれる現象が起きてきました。

しかし今後は都市部がコンパクト化していくことが予想されます。※13

一戸建ての需要も、人口減少にともなって次のように変化していくと考えられます。

一戸建て市場の未来予想

• 都心部中心では、人口過密により住環境が悪化して、戸建需要が下がる。
• 都心部周辺では、都市のコンパクトにより住宅用土地の取り合いが起きる。

【結論】短期・中期・長期の3つの視点でライフプランを考えることが大切

ここまで、マンションと一戸建ての違いについて解説しました。

比較内容をもう一度確認すると、次のようになります。

これらの比較結果から言えることは、マンションと一戸建てを比較するためには、短期・中期・長期のそれぞれの視点をもって検討する必要があるということです。

たとえば短期的な目線で考えるならば、利便性の高い都市部の中古マンションを購入して、資産価値が落ちないうちに売却する方が良いでしょう。

また中期的な目線で考えるならば、ゆったりとストレスなく子育てができる一戸建てを新築または中古で購入するのがよいでしょう。

そして長期的な目線で考えるならば、寿命の長い高性能住宅を新築して、老後に持家を売却・賃貸し、都心部のマンションに住み替えるなどの段階的な暮らし方の変化を楽しむのがよいのではないでしょうか？

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まとめ

今回は「マンションと一戸建てのメリット・デメリット」について詳しく解説しました。

こちらの記事の内容を簡単にまとめます。

分譲マンションのメリット

• 好立地な物件が多い
• 修繕計画が事前にされている
• 防犯対策がしやすい
• 人気物件は売却しやすい

分譲マンションのデメリット

• 生活コストが高い
• 都心部の大規模災害に弱い
• 狭い物件が多い
• 一戸建てよりも資産価値が下がりやすい
• 生活音や騒音が気になりやすい

一戸建てのメリット

• 広い物件が多い
• デザインや設計の自由度が高い
• マンションよりも資産価値が下がりにくい
• マンションよりも税金を抑えやすい

一戸建てのデメリット

• 好立地なエリアに建てにくい
• 自分で修繕計画を立てる必要がある
• 自分で防犯・災害対策をする必要がある
• 無計画・無知識の家づくりは災害リスクや光熱費が高くなる

家を買うならどっち？分譲マンションと一戸建ての違いを徹底比較

• ①デザイン：マンション△/一戸建て〇
• ②家の広さ：マンション△/一戸建て〇
• ③子育て環境：マンション〇/一戸建て〇
• ④老後負担：マンション〇/一戸建て△
• ⑤災害対策：マンション〇/一戸建て△
• ⑥防犯対策：マンション〇/一戸建て△
• ⑦初期費用：マンション△/一戸建て〇
• ⑧維持費：マンション△/一戸建て〇
• ⑨資産価値：マンション△/一戸建て〇
• ⑩売りやすさ：エリアによる
• ⑪各種税金：マンション△/一戸建て〇
• ⑫将来性：マンション△/一戸建て△

短期・中期・長期の3つの視点でライフプランを考えることが大切

• 短期的な住まい（5～10年）なら、中古マンションがおすすめ
• 中期的な住まい（10～30年）なら、一戸建てがおすすめ
• 長期的な住まい（30年以上）なら、高性能住宅を新築して中古マンションへ老後住み替えがおすすめ。

参考記事・出典

※1　国土交通省「住宅経済関連データ　マンションの供給戸数」

※2　国土交通省「住宅経済関連データ　住宅ストックの姿」

※3　国土交通省「住宅市場動向調査　令和2年度」

※4　国土交通省「住生活基本計画における水準について」

※5　文部科学省「我が国の教育水準と教育費」

※6　ベネッセ教育総合研究所「学力の地域格差」

※7　ベネッセ教育総合研究所「教育格差の発生・解消に関する調査研究報告書」

※8　警察庁「侵入窃盗の発生場所別認知件数（令和2年）」

※9　アットホーム（株）「一戸建て修繕の実態調査　2016年」

※10　国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」

※11　国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」

※12　国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

※13　国土交通省「国土のグランドデザイン2050」