古家付き土地を買う前に知っておきたい3つのリスク｜費用・権利・近隣トラブルで後悔しないためのポイントをわかりやすく解説

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（※ブログ記事の内容を家づくりコンシェルジュが動画で分かりやすく解説しています。ぜひ、こちらの動画でご覧ください）

• 古家付き土地と分譲地はなにが違うの？
• 古家付き土地のリスクが知りたい！
• 後悔しない古家付き土地の購入のポイントは？

家を建てるなら、利便性の良い場所を選びたいと考える方は多いですよね。

しかし、駅近や人気の住宅地などの利便性の高いエリアは分譲地が少なく、見つかっても敷地が狭いなど、理想の家づくりが難しいケースもあります。

そのため近年は、古家付き土地を検討する方も増えています。

ただ、古家付き土地の古家を解体して新築する場合には注意すべきリスクもありますよ。

そこで今回は、新築用の土地探しで古家付き土地も検討している方に向けて、事前に知っておきたいリスクを解説します。

利便性の良い土地で、土地代を抑えた家づくりがしたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

古家付き土地とは？

古家付き土地とは、古い建物が残ったまま売り出されている土地のことです。

中古住宅との大きな違いは、建物に資産価値がなく、土地として取引される点にあります。

また、建物の扱いによって、おもに次の2つの引き渡し方法がありますよ。

①現況渡し：建物や古家をそのままの状態で引き渡す方法

現況渡しの場合、買主が建物を解体する必要があり、その分の解体費用を負担することになります。

そのため、周辺の土地よりも価格が安く設定されるケースが一般的です。

②更地渡し：売主が建物を解体し、建物がない状態で引き渡す方法

更地渡しでは、売主が建物の解体を行い費用も負担するので、買主は契約後すぐに建築を始められますが、解体費用分が土地代に上乗せされて現況渡しよりも高くなる傾向にありますよ。

個人の土地購入の流れについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もぜひご覧ください。

古家付き土地と分譲地の違いは？メリット・デメリットで比較

	古家付き土地	分譲地
価格	周辺相場よりも安いことが多い	インフラ整備費が含まれるため割高
土地の広さ	比較的広いところが多い	区画整理され都市部では30～50坪が主流
自由度	住宅会社を自由に選べる	建築条件付きが多く制限がある
追加費用	現況渡しの場合、解体費用が必要	基本的に不要（条件により外構・地盤改良費など発生する場合あり）
リスク	・購入後に起こったトラブルは買主対応 ・解体条件により費用が増加（狭小地・アスベストなど）	・デザインや色に制限がある場合がある ・区画によって日当たりなどに差がある

古家付き土地は、更地が出にくいエリアでも土地を比較的安く取得でき、理想の家づくりを実現しやすい点が魅力です。

一方で、契約時には見えにくいリスクもあるため注意が必要です。

分譲地は、インフラや区画が整備されているため安心感がありますが、価格や建築の自由度に制限がある点はデメリットといえます。

どちらにもメリット・デメリットがあるため、「自分たちがどんな家づくりをしたいか」という視点で選ぶことが大切ですよ。

古家付き土地だけでなく、中古物件も含めて比較したい方は、こちらの記事で中古物件の注意点やメリットを解説しているので、ぜひ参考にしてください。

古家付きの土地に隠されている3つのリスク

土地や物価の値上がりが続く中、古家付き土地は安さが魅力となっていますが、安いという理由だけで契約してしまうのは危険です。

以下の3つは、古家付き土地に起こりやすいリスクです。

それぞれを詳しく見てみましょう。

• 【リスク①】想定外の費用が発生しやすい
• 【リスク②】法的制限により思い通りの家が建てられない
• 【リスク③】近隣トラブルにつながる可能性

古家付き土地に限らず、土地選びで後悔しやすいポイントを知りたい方は、こちらの記事から、買わないほうがいい土地の特徴をチェックしてみてくださいね。

【リスク①】想定外の費用が発生しやすい

家づくりでは、土地代と建築費で総額を考えますよね。

ですが、古家付き土地の場合は、分譲地や更地と比べて購入価格以外の費用がかかるおそれがあります。

そのため、事前に解体費用や追加工事などのコストを把握せずに契約してしまうと、想定外の出費となり後悔に繋がる可能性がありますよ。

具体的には、次のような費用が発生するケースが多いです。

費用例：コンクリートガラ・古い基礎などの地中埋設物の撤去費用

地中埋設物とは、地下に埋まっている人工物や廃棄物です。

具体的には次のようなものになりますよ。

• 古井戸
• 配管
• 浄化槽
• コンクリートガラ
• 廃材
• 木材

こうした地中埋設物は、建物の基礎工事の障害になったり、地盤沈下の原因となるため撤去が必要です。

ただし、問題なのは地中に埋まっているため、事前に確認しづらい点です。

ガスや水道などのインフラ管理会社や自治体に照会すれば、図面で確認できる場合もありますが、建物が古いほど図面に記録が残っていないケースもあります。

現況渡しの場合はもちろん、更地渡しであっても地中を掘り起こして確認することは基本的にないため、想定外の撤去費用が発生する可能性がありますよ。

費用例：老朽化した境界ブロック・フェンスの再整備費用

古家付き土地にある境界ブロックやフェンスは、建物の解体に合わせて新しいものに変える必要があります。

すぐには壊さず、後から撤去する方法もありますが、家を建てた後では作業スペースが限られるため、費用が割高になってしまいます。

また、既存の境界ブロックを撤去せずにそのまま使用して費用を抑える方法は、近隣トラブルのリスクがあるためおすすめできません。

というのも、古家付き土地の境界ブロックは、現在ほど建築基準法が厳しくない時代に建てられているケースが多く、地震などで倒壊するおそれがあるからです。

一般的に、コンクリートブロックの耐用年数は約50年ほどと言われていますが、古家付き土地ではすでに耐用年数を越えている可能性もありますよ。

とくに敷地が広い場合は、境界の再整備費用もあらかじめ想定しておくことが重要です。

こちらの記事で隣地境界についての詳しい内容をお伝えしています。

費用例：滅失登記などの手続き費用

古家付き土地の建物を取り壊したときは、法務局へ滅失登記を行う必要があります。

滅失登記は土地家屋調査士に依頼するか、司法書士や不動産会社を窓口としてまとめて手続きを依頼するケースが多いですが、その際に費用が発生します。

滅失登記とは、登記簿に記載されている建物の情報を削除する手続きのことですね。

建物を解体しても滅失登記が行われていない場合、その建物は登記上存在しているものとして扱われ続けます。

そのため、滅失登記を行わないまま放置すると、実際には建物がないにもかかわらず登記上は残り続けることになります。

また、申請を怠ると過料(罰則)の対象となる可能性があるため注意が必要ですよ。

なお、申請は個人でも行えますが、建物を壊してから1ヵ月以内に行う必要があるため、新築住宅の打ち合わせや手続きなどと並行して進めなければならない点にも注意しましょう。

【リスク②】法的制限により思い通りの家が建てられない

古家付き土地は当時の建築基準法に則っているため、現行の建築基準法では許可が下りないケースが発生する可能性があります。

特に「再建築不可物件」の場合は、そもそも建替え自体が出来ません。

現行の建築基準法では、「幅員4m以上の道路に2m以上接していること（接道義務）」が建築条件となっていますが、古家付き土地ではこの条件を満たしていないケースもあります。

古家付き土地では、新築住宅が建てらない、建てられる敷地面積が思ったよりも狭く理想の間取りにできないなどの事態に陥るリスクがありますよ。

具体的な例を見てみましょう。

セットバックで敷地が狭くなるリスク

セットバックが必要な土地では、実際に使える敷地面積が狭くなり、希望の間取りが実現しにくくなる可能性があります。

その理由は、幅員4m未満の道路に接している場合でも建築を可能にする代わりに、敷地の一部を道路として確保する必要があるためです。

たとえば、幅3mの道路に接している敷地では、道路の中心線から両側に50cmずつ後退（セットバック）することで、道路幅を4mとして扱うことができますよ。

ただし、このセットバック部分には建物や塀を設置することができません。

その結果、自分の土地でありながら自由に使えない部分が生じ、建築可能な面積が減ってしまうのですね。

セットバックが必要な土地では、購入前にどの程度敷地が減るのかを確認し、希望する間取りが実現できるかをしっかり検討しておくことが重要です。

建築制限によって間取りや高さが制限されるリスク

現在の建築では、建ぺい率や高さ制限に加えて、容積率も厳格に適用されます。

そのため、古家付き土地では、現行の建築基準法により、これまでより小さい家しか建てられないリスクがありますよ。

たとえば、古い建物は容積率の制限が緩い時代に建てられていることもあり、同じ敷地でも現行の法規に従うと、延床面積を小さくせざるを得ないケースがあります。

そのため、既存の建物を見て「このくらいの大きさの家が建てられる」と判断してしまうと、同じ規模の住宅が建てられ、後悔につながる可能性があるでしょう。

既存の建物の大きさで判断するのではなく、あくまで現行の法規を前提に、その土地で実現できる建物規模を基準に検討することが大切です。

境界未確定によるトラブルリスク

境界が未確定の古家付き土地では、購入後に測量費用の負担や手続きの手間が発生するリスクがあります。

昔は測量技術が低かったことや、「このあたりを境目としよう」といった隣人同士の口約束で土地の区分が決められているケースがあり、正式な境界が確定していない場合があるからです。

境界線が曖昧なまま購入すると、買主側で確定測量を行う必要があり、土地家屋調査士への依頼費用が発生するので気をつけましょう。

こうした負担を避けるためには、境界確定は購入後ではなく、できるだけ購入前に売主側で行ってもらうことが重要です。

あわせて、法務局で取得できる「公図」や「地積測量図」を確認し、書面上の境界が明確になっているかを事前にチェックしておきましょう。

【リスク③】近隣トラブルにつながる可能性

土地自体に問題がない場合でも、以下のような理由で近隣トラブルに発展する可能性があります。

• 解体工事の騒音やホコリによるクレーム
• 日当たりや風通しの変化による不満
• 「前の持ち主との約束」が曖昧な境界トラブル

特に、境界や土地の使い方に関する慣習は、長年の暗黙のルールとして残っていることもあり、入居後に関係性が築けていない状態では調整が難しくなる場合があります。

近隣トラブルを防ぐためには、解体や境界に関わる工事は、できるだけ売主側で行ってもらうよう不動産会社に交渉するのが有効です。

また、更地渡しで購入すれば、解体工事に関する近隣トラブルのリスクを減らすことができますよ。

現行渡しの場合でも、解体前や建築前に近隣の挨拶を行っておくことで、印象が良くなり、トラブルの予防につながります。

【古家付き土地の購入】後悔しないためのポイント

• 販売価格ではなく総額で判断する
• 解体・境界確定は事前に見積もりを取る
• 住宅会社へ早めに相談しておく

古家付き土地は、価格の安さだけで判断すると、想定外の費用や制限によって後悔につながりやすくなります。

現況渡しの場合は、購入後に発生する費用や手続きまで含めて総合的に判断することが重要です。

条件面に不安がある場合は、「誰がどこまで対応するのか」を事前に整理しておくことで、想定外の負担やトラブルを防ぎやすくなりますよ。

さらに、希望の土地がある場合は、早めに住宅会社に相談しておくことも大切です。

建築条件や周辺環境を踏まえたうえでプランを検討できるため、理想の家づくりがしやすくなりますよ。

古家付き土地は一見すると価格の魅力が多い反面、確認すべきポイントも多い物件です。

事前に情報を整理し、専門家の意見も取り入れながら慎重に判断しましょう。

こちらの記事では、ネットに載らない土地の探し方を解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

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まとめ

この記事では、古家付き土地を買う前に知っておきたい3つのリスクを解説しました。

最後に大事なポイントをまとめます。

• 古家付き土地は想定外の費用が発生したり、「再建築不可」や「セットバック」によって思い通りの家づくりができないリスクがある
• 境界未確定や解体時の騒音・ホコリ、日当たりの変化は近隣トラブルにつながりやすいので注意が必要
• 土地価格だけでなく、解体費や地中埋設物の撤去費、各種手続き費用を含めた総額で判断することが大切
• 解体と境界確定は売主側対応してもらうとトラブル回避につながる

古家付きの土地にはさまざまなリスクが含まれているのは事実です。

ですが、事前にリスクを正しく把握しておくことで、余計な出費やトラブルを避けながら、利便性の良い土地で理想の家づくりを実現することができます。

ぜひ今回の内容を参考に、後悔のない土地選びを進めてみてくださいね。