建売住宅の見学・購入前に確認すべき10の注意点

こんにちは、ゆうすけです。

今回は「建売住宅の見学・購入前の注意点」について詳しく解説します。

建売住宅の購入を考えている方のなかには、「本当に建売でいいのだろうか？」と悩んでいる方もいるでしょう。

住宅価格が上がっている近年では、建売住宅も決して安い買い物とは言えません。

そして「安かろう悪かろう」な建売住宅を購入してしまうと、結果的に高い買い物になってしまいます。

そこで今回は「建売住宅の見学や購入をする」方向けに、建売住宅のチェックポイントについて解説します。

こちらの記事を読むことで、次のような内容が分かります。

• こんな建売に注意！住宅購入前の10のチェックポイント
• 建売住宅の購入に迷ったときに取るべき3つの行動

こんな建売に注意！住宅購入前の10のチェックポイント

建売住宅は、すでに完成した建物と土地を合わせて購入できる商品です。

しかし完成してしまっているがゆえに、隠されている部分の欠陥や手抜きを見抜けないという問題もあります。

そのほかにも、オプションばかりで「安くかったはずなのに、高い買い物になった！」と後悔する可能性もあります。

つまり、土地と建物のセット商品だからこそ、内見や購入前に細かくチェックしなければいけません。

ここでは、建売住宅の見学・購入で確認すべき10の項目について見ていきましょう。

• 注意点①周辺の相場より明らかに安値で売り出されていないか
• 注意点②値引きで急かされて即決しようとしてないか
• 注意点③オプションばかりの商品になっていないか
• 注意点④未完成物件の引き渡しになる危険性はないか
• 注意点⑤見える場所ばかりをアピールする商品になっていないか
• 注意点⑥将来的なメンテナンス費用が考えられているか
• 注意点⑦夏場・冬場の両方を想定した家になっているか
• 注意点⑧災害に強い土地に建てられているか
• 注意点⑨必要な箇所に点検口が設置されているか
• 注意点⑩周辺環境を自分の目・耳・足で確認したか

注意点①周辺の相場より明らかに安値で売り出されていないか

相場よりも安いということは、そこに何かしらの仕組みが働いています。

建売住宅の場合、価格を安くするためには（1）土地、（2）建物、（3）人、これら3つのいずれかを安くするしかありません。

たとえば（1）土地が安い理由には、次のようなことが考えられます。

• 田畑や山林などの大きな土地を安く仕入れて小分けにしているから
• 借地権付きの土地を安く仕入れているから
• 擁壁や盛土が必要な土地を安く仕入れているから

いずれの理由だったとしても、みんなが欲しがらない土地を安く仕入れていると考えるべきでしょう。

次に（2）建物が安い理由は、基本的に建築材料のコストカットになります。

さらに（3）人が安いというのは、工事管理がされていなかったり、下請けに安く発注していたりするということです。

このように「安さ」の裏側には、何らかの理由があることを忘れてはいけません。

なので、「なぜ相場より安いのか」という理由について確認や納得ができないまま、購入を決断しないようにしましょう。

注意点②値引きで急かされて即決しようとしてないか

価格の安さと合わせて注意すべきは「値引き」です。

「せっかくなら少しでも安く買いたい！」と誰しもが思うでしょう。

では果たして値引きは誰にとって「善」で、誰にとって「悪」となるのでしょうか？

まず「建売住宅が値引きされる」ということは、その分だけ住宅販売会社の売上が立ちにくくなります。

その住宅販売会社は利益を出すために、下請けになっている工務店や大工への発注費用をコストカットするしかありません。

その結果、工務店や大工は一つの仕事の単価が下がるので、複数の仕事を掛け持ちすることになり、一つずつの仕事が雑になってしまいます。

つまり、巡り巡って建物や土地の品質を下げることになり、結果的にお客さん（住宅購入者）、元請け（住宅販売会社）、下請け（工務店や職人）の全員が損をすることになるのです。

これはいわゆる「囚人のジレンマ」と呼ばれるもので、それぞれの個々がベストな行動をとった結果、全員が損をする状態になることを意味します。

このように「値引き」が買い手にとって、悪にもなることを理解して価格交渉を進めなければいけません。

たとえば「即決で契約してもらえるなら、〇〇万円値引きします！」という値引き交渉があるかもしれません。

このとき、「値引きされているということは、結果的に自分の家の品質が下げることになるかもしれない。」と自分に巡ってくる悪影響について考えてみましょう。

注意点③オプションばかりの商品になっていないか

建売住宅で注意すべきことの3つ目は「オプション」です。

オプションという言葉から、「付けてもいいし、付けなくてもいい」とイメージされる方も多いでしょう。

たとえば車なら、バックモニターやヒーティングシートなどがオプションで、必要な人もいれば、不必要な人もいます。

しかし住宅のオプションは、「本来なら当然あるはずのもの」までオプションになっている可能性があります。

具体的には、次のようなものが「オプションになっていないか」を確認しましょう。

もしオプションなら、「いくらで追加できるの」についてもしっかり確認しておきましょう。

必要不可欠なオプション

• 冷暖房器具（エアコン）
• 照明
• カーテンレール
• テレビアンテナ
• 網戸

このほかにも、カップボードや防犯カメラなどのオプションもあります。

「あれも付けたい！」「これも付けたい！」とオプションを追加していった結果、予算オーバーになることは珍しくありません。

また契約した後で「ここはオプションだったの？」と気づくことも多いです。

なので、オプションの確認リストをつくり、内見や購入前にしっかりとチェックしましょう。

注意点④未完成物件の引き渡しになる危険性はないか

建売住宅のなかでも、施工中に売買契約を交わす物件があります。

このとき注意すべきことは「未完成物件の引き渡しになる危険性がないか」ということです。

たとえばトイレや浴槽、食洗器の納期が伸びることで、引き渡し日までに完成しない物件のことを「未完成物件」といいます。

買い手は「引き渡し日が来たら、すぐにでも引っ越したい！」と思い、売り手は「なるべく早く引き渡して、売上を立てたい！」と思っています。

その結果、未完成にもかかわらず引き渡しを済ませて、「設備が納品されてから設置しましょう！」という口約束になる可能性があります。

しかし引き渡しを終えて、すぐに計画倒産する会社もあるので、未完成物件の引き渡しはとても危険な行為です。

基本的には、未完成物件の引き渡しを受けることはおすすめできません。

万が一、未完成物件を引き渡しする場合には、必ず書面で残すことをおすすめします。

また未完成物件の引き渡しになる可能性が高い物件には、なるべく売買契約を交わさないようにしましょう。

注意点⑤見える場所ばかりをアピールする商品になっていないか

建売住宅の購入を検討するとき、「営業マンのトークが見えている部分の説明ばかり」だったとき、物件購入は少し慎重に行いましょう。

住宅に長く住み続けるためには、「見えない部分」がもっとも重要です。

見えない部分とは、「基礎・躯体（柱や梁）・断熱・気密」などです。

これらの見えない部分はとても地味で、買い手が直感的に体感できないので、販売者も軽視する傾向があります。

しかし、見えない部分ほどやり直しがむずかしく、やり直しに多額の費用がかかります。

なので営業マンのトークを聞いて、「見えやすい部分ばかり説明しているな。」と感じたら、少し警戒してください。

そして「ちなみにこの家はどれくらいの性能ですか？」「構造強度はどれくらいですか？」と質問してみてください。

もし営業マンに口を濁されたら、物件購入は避けるべきでしょう。

注意点⑥将来的なメンテナンス費用が考えられているか

「家の寿命が約30年」と言われる日本では、住宅のメンテナンスを数年おきにすることになります。

たとえば、壁紙クロスの交換は7年～10年おき、外壁や屋根の塗装は15年～20年おきに行います。

つまり、家は車と同じように、定期的なメンテナンスが必要なアイテムです。

実際にアットホームの調べによると、一戸建てのメンテナンス費用は35年間で約550万円、50年間では約700万円となっています。※1

特に安価な材料を使う家ほど、劣化が早く、メンテナンス費用が高くなる傾向があります。

その結果、安い建売住宅を買ったはずなのに、50年間住むと「トータルコストが注文住宅よりも高くなっている」ということも珍しくありません。

※2

なので、住宅購入を考えるときは、「住宅価格」ではなく「トータルコスト」で考えましょう。

注意点⑦夏場・冬場の両方を想定した家になっているか

家の購入を検討するときは、「季節」にも注意が必要です。

たとえば夏場に購入する時は冬場のことを想定して、冬場に購入するときは夏場のことを想定しなければいけません。

住宅購入時に想定すべきこと

• 夏場の想定・・・日の高さ、日差し、2階の暑さ
• 冬場の想定・・・日当たり、玄関・洗面室・トイレの寒さ

また春や秋に住宅購入を検討する場合、「これなら快適！」と考えが甘くなってしまうことが多いので注意しましょう。

注意点⑧災害に強い土地に建てられているか

建売住宅は土地と建物がセットになっているため、「敷地条件」にも注意が必要です。

特に川や海、山の近くに建てられた住宅は自然災害に巻き込まれやすいので、自治体が出しているハザードマップを必ず確認しましょう。

また都心部に近い分譲地は、軟弱地盤の上に建てられているケースが多いです。

もし地盤に不安を感じる方は、素人が判断することは難しいので、専門家に依頼して判断してもらうことをおすすめします。

注意点⑨必要な箇所に点検口が設置されているか

建売住宅を購入するときは、点検口が必要な箇所に取り付けられているか確認しましょう。

具体的には1階床下、1階天井、2階小屋裏の3箇所にあると、定期点検やメンテナンスがしやすいです。

万が一、点検口が一つもない物件は、購入を避けた方が良いでしょう。

また点検口は後からでも設置することも可能ですが、その費用は3～6万円程度と決して安くありません。

必要な箇所に点検口がついている物件をなるべく選ぶようにしましょう。

注意点⑩周辺環境を自分の目・耳・足で確認したか

住宅は一度購入すると、しばらくの間そこに定住することになります。

建物が気に入ったとしても、立地や周辺環境が不満だと、快適な生活にはなりません。

特に治安が悪い地域では、毎日不安を感じながら生活することになります。

なので、家の周りを散策して、自分の目と耳と足を使って確認しましょう。

建売住宅の購入に迷ったときに取るべき3つの行動

建売住宅の購入を考えれば考えるほど、「不安ばかりで購入を決断できない」という方もいるでしょう。

そんな方のために、ここでは不安となくすための具体的なアクションを解説します。

• 行動①住宅診断士などの専門家に相談する
• 行動②期限を過ぎてから考え直す
• 行動③建売住宅の購入以外の選択肢が考えてみる

行動①住宅診断士などの専門家に相談する

建売住宅の購入で迷ったら、まずは専門家に相談することをおすすめします。

専門家とは「住宅診断士」とよばれる、住宅の品質を確認することを仕事にしている方です。

住宅診断士はホームインスペクターとも呼ばれ、第三者機関として住宅の買い手と売り手の間に立って、セカンドオピニオンを提供してくれます。

ただし、住宅診断は有料のサービスになります。

もし「この家を買いたいけど、不安要素ばかりで決断できない」という方は住宅診断を利用することをおすすめします。

行動②値引き期限を過ぎてから考え直す

建売住宅の購入で迷っている場合、「値引き期限」を過ぎからもう一度考え直すこともおすすめです。

人は期限を決められると、冷静に物事の判断ができなくなります。

特に住宅購入のように大きなお金が動くと、「取り返しがつかない」と考えて焦ってしまう方が多いです。

しかし実際に期限を過ぎてしまっても、特に問題はありません。

むしろ期限を過ぎることで、締め切りがなくなり、冷静に判断できるようになることもあります。

行動③建売住宅の購入以外の選択肢が考えてみる

建売住宅の購入に迷ったら、「他の選択を考えてみる」こともおすすめです。

建売住宅を選んだのは、「注文住宅よりも安い」「すぐに購入して住み始められる」といった理由でしょうか？

では本当に「建売住宅は安い買い物」と言えるでしょうか？

たとえば光熱費や税金、メンテナンスコストなどマイホームを維持するために必要なコストを合わせて考えると、注文住宅や中古住宅の方が安くなる可能性もあります。

家を購入する目的は「安い家を購入すること」ではなく、「快適な生活をコスパよく手に入れられること」ではないでしょうか？

目の前に見える「安さ」ばかりに目を向けず、遠くに見える「一生涯のトータルコスト」で考えて、他の選択肢をもう一度考え直してみましょう。

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まとめ

今回は「建売住宅と注文住宅の違い」について詳しく解説しました。

こちらの記事の内容を簡単にまとめます。

建売住宅の見学・購入で確認すべき10の項目

• ①周辺の相場より明らかに安値で売り出されていないか
• ②値引きで急かされて即決しようとしてないか
• ③オプションばかりの商品になっていないか
• ④未完成物件の引き渡しになる危険性はないか
• ⑤見える場所ばかりをアピールする商品になっていないか
• ⑥将来的なメンテナンス費用が考えられているか
• ⑦夏場・冬場の両方を想定した家になっているか
• ⑧災害に強い土地に建てられているか
• ⑨必要な箇所に点検口が設置されているか
• ⑩周辺環境を自分の目・耳・足で確認したか

建売住宅の購入に迷ったときに取るべき3つの行動

• ①住宅診断士などの専門家に相談する
• ②値引き期限を過ぎてから考え直す
• ③建売住宅の購入以外の選択肢が考えてみる

参考文献・出典

※1　アットホーム株式会社「一戸建て修繕の実態調査2016年度」

※2　国土交通省「住宅市場動向調査　令和2年度」より一部データを参照