【新築】買わない方がいい土地の特徴7選！道路付けが弱い土地も詳しく解説（広島県福山市版）

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（※ブログ記事の内容を家づくりコンシェルジュが動画で分かりやすく解説しています。ぜひ、こちらの動画でご覧ください）

• 土地の購入後にトラブルや追加費用が発生する可能性があるの？
• 買わない方がいい土地ってどんな土地？
• 後悔しない土地選びのポイントが知りたい！

新築で家を建てる際、建物と同じくらい大切なのが土地選びです。

ですが、土地を選ぶ際には、エリアや予算ばかりに目がいきがちですよね。

魅力的に見える土地でも、購入後のトラブルや予期せぬ追加費用が発生する可能性のある土地もあるので気をつけなければなりません。

土地選びで後悔しないためには、事前にリスクのある土地の特徴を把握しておくことが大切ですよ。

この記事では、「買わない方がいい土地」の特徴を紹介します。

最後まで読んで、安心して家づくりを進めるための土地選びの知識を手にいれましょう。

【基本】土地を購入する際の流れとは？

1. 信頼できる住宅会社を選ぶ
2. 住宅会社と資金計画を立てる
3. 住宅会社に土地購入の相談をする
4. 自分の要望に合う土地や建物の検討をする
5. 不動産会社と土地購入の契約を結ぶ

土地を購入する際は、まず信頼できる住宅会社を選ぶことから始めましょう。

土地の購入は家づくりにおいて重要なステップです。

住宅のプロである住宅会社に相談することで、自分たちの希望に合った土地や建物を、予算も含めて一緒に考えてもらえますよ。

理想の土地が見つかったら、不動産会社と契約を結び、土地を購入する流れとなります。

安心して家づくりを進めるためにも、土地選びの段階から住宅会社にサポートしてもらうことが重要ですよ。

家づくりの流れをもっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

買わない方がいい土地の特徴7選

買わない方がいい土地というと、「日当たりが悪い土地」「治安が悪い土地」「交通量が多い土地」などを思い浮かべる方も多いでしょう。

そのほかにも、のちのちトラブルや追加費用が発生する可能性のある、注意が必要な土地もあります。

ここでは、買わない方がいい土地の特徴を7つ紹介します。

避けるべき土地の特徴やリスクを理解し、慎重に土地選びを行っていきましょう。

• 特徴①境界が不明確な土地
• 特徴②越境しているものがある土地
• 特徴③浸水の可能性がある土地
• 特徴④地中埋設物がある土地
• 特徴⑤ライフラインの引き込みがない土地
• 特徴⑥擁壁(ようへき)の下側にある土地
• 特徴⑦山際の土地

特徴①境界が不明確な土地

境界が不明確な土地は、隣地とのトラブルが発生しやすいため、避けた方がよい土地のひとつです。

通常は、境界を示すための矢印(ピン・杭など)があり、土地の境界がはっきりしています。

ですが、中には古い土地で何となく境界を決めていたり、分譲地で境界標が失われていたりする場合があります。

他にも、以前の持ち主同士で話し合って、土地の貸し借りを行っているケースもあるので注意が必要ですよ。

たとえば、下記の画像の赤い四角の部分だけ、何世代も前にお隣と口約束だけで、交換の約束をしてしまっているケースなどですね。

暮らしている世代が互いに変わり、土地の境界が正確に確認できないことで、所有権をめぐる争いが生じる可能性もあるでしょう。

もしも境界が不明確な場合には、境界確定※を行いましょう。

その際、境界確定の費用を誰が負担するのかまでしっかりと話し合ってください。

境界が不明確な土地を購入する場合には、事前の確認をしっかりと行い、必要であれば測量を依頼することでトラブルを未然に防ぐことが大切ですよ。

※売主・買主・隣地住人・家屋調査士の立ち合いのもと境界線の確認を行うこと

特徴②越境しているものがある土地

先ほどの境界に関わる部分で、隣地から自分の土地に越境しているものがある土地も、のちのちトラブルの原因になる可能性が高いのでおすすめできません。

越境とは、文字通り境界を超えていることを意味しており、以下のようなものが越境物の例です。

• 樹木や植物
• 建物の一部（倉庫、屋根、軒など）
• 境界ブロックや境界フェンス
• ガス管や水道管、配線・アンテナなど

たとえば、境界の真ん中にブロック塀が積んである場合、ブロック塀はお隣さんとの共有物になるので、塀の修理や撤去・新設などの際には話し合いが必要になってきます。

ブロック塀の維持・管理や補修の考え方が合わなければ、隣人と揉める可能性も出てきますね。

買いたい土地の周辺にすでに隣人がいて、境界ブロックが積んである場合、下記の画像のように線の内側、相手の家の敷地内に建っているかもチェックしておきましょう。

もしも越境物がある土地を購入する場合には、不動産会社や売主に交渉してもらい、越境物を取り除いたり、書面にきちんと残してもらってから土地の購入することをおすすめします。

隣人トラブルを防ぐ境界ブロックの積み方について詳しく解説しているので、こちらの記事もぜひ参考にしてください。

特徴③浸水の可能性がある土地

河川や海に近い土地は、浸水リスクがあると考えて避ける方も多いでしょう。

ですが、近隣の土地や道路から下がっている土地も、洪水や台風、大雨による浸水被害を受けやすいので注意が必要です。

浸水被害を受けると、住宅の修繕に高額な費用がかかるだけでなく、日常生活にも大きな影響を与えます。

万が一、浸水によってその住宅に住めなくなってしまった場合でも、住宅ローンの返済は残り続けるので、経済的な負担が大きくなる恐れがありますよ。

浸水のリスクを軽減させるためには、盛り土や造成工事を行う必要があります。

盛り土や造成工事の相場は、1坪2～3万円ほどなので、仮に50坪の土地を購入した場合には、以下の費用が追加で発生しますよ。

• 坪単価2万円の場合：100万円
• 坪単価3万円の場合：150万円

立地や価格が理想的な土地であっても、浸水のリスクがある土地だと、追加の費用がかかったり、被害を受けた際のリスクが大きくなったりするので避けた方がいいでしょう。

自分たちの希望する土地がどのくらい浸水の可能性があるのか、ハザードマップなどでしっかりと調べておくことが大事ですよ。

特に造成工事の費用に注意したい土地である、田んぼの土地については、こちらの記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

特徴④地中埋設物がある土地

地中に埋設物がある土地も、おすすめできない土地の特徴です。

もとの家を取り壊して、整地された土地として販売している場合、解体業者が家の解体時に出た残骸や瓦礫を土地に埋めているケースがあります。　

埋設物の種類は、大きなものから小さなものまでさまざまですが、たとえば以下のようなものがあげられます。

• 住宅の基礎
• 井戸
• 浄化槽
• ビニール片・木片など
• コンクリートやアスファルトのガラ
• 岩

埋設物がある場合は、家を建てる際に処分する必要があります。

埋設物の種類によっては専門的な処理が必要だったり、コストや工期が大幅に増える可能性もあるので気をつけてください。

埋設物がある土地を購入する際は、「埋設物をどう処理するのか」「処分費用はどうするのか」の条件も含めて、契約を結びましょう。

また、解体後の土地だけではなく、きれいに区画割りされた分譲地であっても埋設物があるケースがあります。

分譲地の場合も、契約書に埋設物に関する文言がついているかをしっかり確認することが大切ですよ。

特徴⑤ライフラインの引き込みがない土地

電気／水道／ガス／下水などのライフラインの引き込みがない土地の購入も、慎重になった方がいいでしょう。

市内であればライフラインの引き込みがない土地は少ないのですが、郊外などで周りが田んぼに囲まれたような土地ではライフラインの引き込みがないことがあります。　

新たにライフラインを引き込む場合、地域によっては大規模な工事や時間がかかることもあり、工事費用が高額になるケースが多いです。　　

リーズナブルに見える土地であっても、ライフラインが整備されていなければ、結果的に追加費用が発生してしまい、土地代が予算オーバーする可能性が出てきます。

購入後の後悔をなくすためにも、土地の購入前に、ライフラインの引き込みがあるかどうかを住宅会社に確認しておきましょう。

特徴⑥擁壁(ようへき)の下側にある土地

擁壁の下側にある土地は、擁壁の安全性に不安を感じたり、擁壁の崩落や倒壊などの被害を受けたりする可能性があるので注意が必要です。

擁壁とは、斜面や高低差のある土地を安定させるための壁のことです。　

コンクリート擁壁の耐久年数は30〜50年なので、老朽化によってひびや傾きが生じる可能性が出てきます。

坂が多い町では、コンクリート擁壁の下側に家を建てるケースもありますよね。

擁壁の上側にある土地の住人は、擁壁がひび割れしていても目に見えないので、生活に支障をきたさない限りは補修工事などをしないことがほとんどです。

擁壁の下側にある土地に住んでいる場合、擁壁のひびや傾きに不安を感じ、家や住む人の安全が脅かされてしまいますよね。

安心して暮らせることは、土地選びにおいて重要なポイントなので、擁壁の下側にある土地は避けた方がいいでしょう。

特に、古い擁壁や建築基準法に適合していない擁壁の下側にある土地はおすすめできません。

擁壁の下側の土地を検討する際は、擁壁の状態や排水設備の確認など、擁壁の安全性を事前に調査して確認しておくことが大切ですよ。

高低差のある土地のメリット・デメリットを詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

特徴⑦山際の土地

自然環境に魅力を感じて、山際の土地を検討する方もいるでしょう。

ですが山際の土地は、下記の2つの観点から、買わない方がいい土地と言えます。

• 土砂崩れや落石などのリスクがある
• 水が溜まりやすい

山際の土地は、大雨や地震の際に土砂崩れや地滑りが発生する危険性が高く、家屋の倒壊や住民の避難が必要になることが考えられますね。

また、山水が降りてくるため、きれいに見える土地であっても、少し掘るだけで水が湧き上がることがあります。

建物の基礎を掘る中で水が溢れ出すこともあるため、自然と基礎の中に水が入ってしまい、水の処理に費用がかかるケースもあります。

山際の土地を検討している場合には、ハザードマップや過去の災害履歴、地盤の強さを事前にしっかりと調べておきましょう。

十分な安全対策が取られていないのであれば、他の土地を検討することをおすすめします。

山際の土地は、命に関わる深刻なリスクを伴う可能性があるため、慎重に検討する必要がありますよ。

地盤の強さを調べる方法について、こちらの記事で紹介していますので、あわせてご覧ください。

土地に面する道路にも注意すべし！道路付けが弱い土地とは？

土地を検討する際は、道路付けもしっかりとチェックしましょう。

道路付けとは土地に面している道路の条件のことで、前面道路や、前面道路の接道が狭いと「道路付けが弱い土地」と言われます。

道路付けが弱い土地は、家を建てられなかったり、車の出し入れに支障が出たり、後悔する可能性が高いので注意が必要です。

道路付けが弱い土地にもいくつか種類があるので、詳しく見ていきましょう。

• ケース①前面道路の接道が狭い土地
• ケース②前面道路が狭い土地
• ケース③途中の道路が狭くなっている行き止まりの道路にある土地

ケース①前面道路の接道が狭い土地

前面道路の接道が狭い土地とは、旗竿地のように道路と接する部分が狭い土地のことです。

建築基準法によって、建物を建てるためには幅4m以上の道路に2m以上接していることが定められています(接道義務)。

旗竿地のように接道が狭い土地を購入する際には、接道の幅が2m以上あるかどうかをしっかりと確認しておかなければ、家づくりができない可能性が出てきますよ。

「旗竿地」の注意点をこちらの記事に詳しくまとめたので、参考にしてください。

ケース②前面道路が狭い土地

前面道路が狭い土地も、生活に支障が出たり、建物が建てられなかったりする可能性があるので避けた方がいいでしょう。

たとえば、途中までは広い道路がつながっていても、自分の土地の前だけ道路幅が4m未満の場合、家を建てられません。

前面道路が狭い土地に建物を建てようと思ったら、セットバックといって、道路の中心から2mの位置まで土地を後退させて道路として使えるようにする必要が出てきます。

せっかく土地を購入しても、すべての土地を活用できないのはもったいないですよね。

また、道路がしっかりとあるように見えても、農道や私道など法律上の道路ではないケースもあるので気をつけましょう。

道路の見た目で判断せずに、市役所に行ったり、住宅会社や不動産会社に相談したりして土地に面する道路もしっかりと調べておきましょう。

ケース③途中の道路が狭くなっている行き止まりの道路にある土地

行き止まりの道路にある土地や、袋小路の先にある土地は、通り抜けができませんよね。

前面道路が広くても、その土地へ行くまでの道路が狭いと、緊急車両が通れずに建築基準法上、建物が建てられません。

日常生活を送る上でも、車の行き来や出し入れが不便になる可能性が高いですね。

土地の接道や前面道路だけではなく、その土地までのアクセスが十分かどうかもしっかりとチェックすることが大切です。

【振り返り】買わない方がいい土地と土地選びで大切なこと

ここまでに紹介してきた、買わないほうがいい土地の特徴を最後に振り返ってみましょう。

• 境界が不明確
• 越境しているものがある
• 浸水の可能性がある
• 地中埋設物がある
• ライフラインの引き込みがない
• 擁壁(ようへき)の下側にある
• 山際の土地
• 道路付けが弱い

さらに、このようなポイントをクリアしたとしても、暮らし方に合っていなかったり、予算オーバーだったりすると、後悔の原因になってしまうので注意しましょう。

土地を購入する際は、エリアや立地、価格、さまざまなリスクや条件などを総合的に考慮することが大切です。

土地選びでは「自分たちがどこまで許容できるのか」「何を優先するのか」を決めておくと安心ですよ。

自分たちの理想とする暮らしを具体的にイメージして、土地に対する優先順位を明確にしておきましょう。

福山市で新築を建てる際の土地の探し方については、こちらの記事で詳しく解説しています。

土地選びに悩んだら新築注文ブランド「418BASE」へご相談ください！

418BASEは広島県福山市・府中市・三原市・世羅町を中心に、備後地方の家づくりをサポートする会社です。

これまで地域の方々からたくさんのご支持をいただき、創業から50年以上を迎えることができました。

418BASEでは、高気密・高断熱の注文住宅の設計・施工を行っており、最新設備を取り揃えたモデルハウスも公開しています。

備後地方で家づくりを検討されている方は、ぜひ418BASEへご気軽にご相談ください。

まとめ

この記事では、買わない方がいい土地の特徴を解説してきました。

最後に土地選びで後悔しないためのポイントをまとめます。

• 土地選びでは、立地や予算だけではなく、その土地のリスクや条件も含めて総合的に判断することが大切
• 境界が不明確な土地や、隣地から越境しているものがある土地はのちのち近隣トラブルが発生する可能性があるので注意が必要
• 浸水の可能性がある土地や山際の土地、擁壁の下側にある土地は、安全面の観点から避けた方がいい
• 地中埋設物がある土地やライフラインの引き込みがない土地に家を建てる場合、追加費用が発生する可能性が高い
• 前面道路や前面道路との接道が狭い土地では、建築に制限がかかるリスクがある

満足のいく家づくりを行うためには、土地選びはとても重要です。

この記事でご紹介した「買わない方がいい土地の特徴」をしっかりと理解し、信頼できる住宅会社とともに家づくりを進めてくださいね。

理想の家を建てるための第一歩として、後悔のない土地選びを行いましょう。