注文住宅の頭金とは？家づくりで自己資金を払うタイミングも解説（広島県福山市版）

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（※ブログ記事の内容を家づくりコンシェルジュが動画で分かりやすく解説しています。ぜひ、こちらの動画でご覧ください）

• 注文住宅の頭金はいくら入れたらいいの？
• 注文住宅の頭金の相場が知りたい！
• 注文住宅の住宅ローン予算の目安はどのくらい？

家を買う際に、どれくらい頭金を準備したらいいのかと悩む人は多いですよね。

住宅ローンの頭金を考える際は、しっかりと注文住宅の「頭金」の意味を知っておくことが大切ですよ。

注文住宅の頭金は車などを購入するときに言う「頭金」とは別物で、「貯蓄から300万円出して借り入れ金額を下げよう」と考えるのは危険だからです。

今回は、注文住宅の頭金の考え方や相場、住宅ローンの予算の目安について、具体的な数字を用いて解説します。

これから注文住宅を建てようと思っている方で、頭金に悩んでいる場合はぜひ参考にしてください。

そもそも注文住宅の頭金とは？

注文住宅の頭金とは、自己資金の割合のことです。

たとえば家づくりの総額7割を住宅ローンで、3割は自己資金でまかなうなら、頭金は3割用意するという考えですね。

注文住宅の場合は建物が完成間近になるまで、かかる費用や減税の幅などが人（家）によって違います。

なので、建売住宅のように「4000万円の住宅に500万円の頭金を入れて、3,500万円のローンを組む」という考え方ではありません。

土地や建物それぞれで自己資金の割合や借入金額の割合を考える必要があり、ファイナンシャルプランナーや住宅会社に相談することが大切になります。

住宅ローンの頭金について、もう少し詳しくみていきましょう。

• 注文住宅の頭金の相場はいくら？
• 住宅ローンがおりるタイミングとは？

注文住宅の頭金の相場はいくら？

注文住宅の頭金は土地のみローンで買うのか、土地と建物の両方をローンで組むのかで変わりますが、一般的には住宅購入費用の1〜2割が目安になります。

土地と建物代金が4,000万円であれば、頭金の相場は400〜800万円ですね。

頭金を入れずに4,000万円をフルローンで購入することもできますが、2〜3割の頭金を入れ入れると銀行の金利が優遇される可能性があります。

また、自己資金の入れ方によっては、節税効果が期待できます。

節税効果が狙える自己資金の入れ方については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

住宅ローンがおりるタイミングとは？

住宅ローンの契約は家を建てる前ではなく、ある程度、家が建ってからになります。

そのため、住宅ローンが振り込まれるのも、完成後の引き渡しのタイミングとなるのが一般的です。

一方で、家づくりでは土地の契約や建物建設の契約など、住宅ローンが振り込まれるよりも前に大きなお金が必要になり、自己資金で賄えないケースもありますよね。

そこで、住宅ローンが下りる前に発生する不動産会社や住宅会社に支払う費用は、つなぎ融資という形で銀行から借り入れを行います。

つなぎ融資は住宅ローンと別に新たにローンを組むのではなく、本来建物の引き渡し後に下りる住宅ローンから銀行が先払いをしてくれるものになります。

なので住宅ローン開始後に支払うのは、あくまでも住宅ローンで契約した金額のみになります。

家づくりの基本の流れをおさらいしておきたい方は、ぜひこちらの記事を参考にしてください。

頭金なしの住宅ローンで後悔するのはなぜ？

頭金なしの住宅ローンを組んで後悔してしまうのは、「頭金なし＝貯蓄なしでもOK」という誤った捉え方があるからです。

注文住宅は頭金なしでも買えますが、家づくりでは完成までの間に現金の支払いが必要な場面が出てくるので、貯蓄がないと支払いが難しくなります。

たとえば、家づくりでは下記などのシーンで現金が必要になりますよ。

• 土地・建物代や諸経費
• 新築住宅に合わせた家具や家電製品の購入
• 引っ越し費用

あくまでも目安ですが、総額4,300万円の注文住宅であれば、自由に使えるお金として350万円ほど用意しておくのがよいでしょう。

頭金なしのフルローンで家づくりを行う場合は、貯蓄をすべて頭金に入れてしまうのではなく、完成までの追加費用分の現金は確保した上で住宅ローンを組むことが大切です。

注文住宅の頭金（自己資金）はいつ払う？支払いのタイミングを解説

注文住宅は、住宅にかかる全体の金額に対しての自己資金の割合と借入金額の割合を、建物が完成する間近に決めることになります。

しかし、家づくりでは早い段階から現金の支払いがあるので、家を建てると決めた時点で「いつ」「どのくらいの支払いがあるのか」を把握しておく必要があるでしょう。

ここでは、注文住宅の自己資金の支払いタイミングを解説するので、詳しくみていきましょう。

• タイミング①土地の契約をした時（手付金）
• タイミング②土地の決済時
• タイミング③建物の契約をした時
• タイミング④着工時
• タイミング⑤上棟時
• タイミング⑥住宅ローンを契約した時
• タイミング⑦引き渡しの時

タイミング①土地の契約をした時（手付金）

注文住宅の家づくりで最初に自己資金の支払いが必要になるのは、土地の契約をしたときの手付金となります。

土地と建物の代金をフルローンで支払う場合でも、土地の手付金分の融資を住宅ローンで受けることはできません。

なぜなら、住宅ローンの融資は、土地や建物の契約書がないと審査が受けられないからです。

土地の契約書を交わすために手付金を支払うので、手付金はローンに含めることはできません。

手付金とは土地の売買契約の締結において、売主と買主の間で交わされるものです。

手付金の上限は土地代の20％ですが、10％ほどを設定しているところが一般的のため、土地代が1,000万円なら手付金は100万円くらいになります。

土地契約をする際には、まとまったお金を準備しておきましょう。

土地購入の流れが気になる方は、こちらの記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

タイミング②土地の決済時

土地購入代から手付金を差し引いた残りの土地代を自己資金で支払う場合は、決済のときに現金が必要になります。

もし土地購入代から手付金を差し引いた残りをローンで支払う予定で、つなぎ融資を申し込んでいるのであれば、この時点では残りの分を現金で支払うことはありません。

ただし、土地代を自己資金またはつなぎ融資のどちらで支払う場合でも、土地の購入の諸経費は現金で支払います。

• 所有権の移転登記に伴う手続き費用
• 印紙代
• 不動産会社へ支払う仲介手数料
• 固定資産税の日割り分

上記などの諸費用で、目安ですが50万円ほどが必要になります。

「土地代は住宅ローンで支払うから現金はなくても大丈夫！」と、勘違いしないようにしましょう。

タイミング③建物の契約をした時

土地の売買契約が終わると、続いて住宅会社との間で建物の契約に入ります。

建物の契約時には、契約金として購入する住宅の5〜10％を目安に、住宅会社へ現金で支払うことになります。

ただし、契約金のパーセンテージは住宅会社によって異なるので注意してください。

また、契約書が作成されるので別途印紙代が2万円ほどかかり、こちらも現金での支払いとなります。

家づくりでは「土地を買う」「建物を買う」際に、手付金や契約金として価格の10％前後の金額と諸経費を払うために現金（自己資金）が必要です。

タイミング④着工時

工事が着工すると、住宅会社は工事が完成するたびに職人に支払いを行うので、その支払いにかかる費用を着工金という形で住宅会社から求められます。

建物の総額や住宅会社によって着工金の金額は異なりますが、目安は1,000〜2,000万円を支払います。

着工金は、建物の引き渡し後に支払いが行われる住宅ローンでは支払いが間に合いませんが、別途つなぎ融資を申し込むとそこから支払いが行われますよ。

つなぎ融資を申し込んだ場合は、着工金の支払いは住宅ローンになるので自己資金を準備する必要はありません。

ただし、つなぎ融資を申し込まない人は着工金の支払いをする必要があります。

さらに、地鎮祭や挨拶回りを行うのであれば、つなぎ融資の申し込みの有無にかかわらず現金の準備が必要になりますよ。

一般的な目安として地鎮祭は5万円ほど、挨拶回りでは2万円ほどがかかります。

タイミング⑤上棟時

着工金に続いて支払われるのが中間金です。

中間金は上棟のタイミングで支払い、金額は着工金と同じ1,000〜2,000万円ほどになります。

着工金と同様につなぎ融資を申し込んでいるのであれば、自己資金で支払う必要はありません。

上棟（棟上げ）とは柱や梁が組み上がり、屋根を支える棟木が取り付けられることを指し、建物の着工から完成に至る過程において中間になる工程です。

棟上げが終わると、神道の儀式として上棟式を行うことがありますが、現金で5万円ほど必要になります。

タイミング⑥住宅ローンを契約した時

建物がある程度完成すると、住宅ローンの契約が行われます。

住宅ローンの実行のためには契約書の印紙代を始め、火災保険料の支払いが必要になるので、現金で支払いを行います。

また、住宅ローンの保証料や手数料、つなぎ融資の手数料と利息、表題登記費用もこのタイミングで支払いになりますよ。

なお、表題登記とは登記記録のない新築の建物に対して、建物の所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積、所有者の住所・氏名などを登録するもので、申請義務があります。

住宅ローンの保証料は、借入金額が大きく、借入期間が長くなると大きくなるので注意してください。

タイミング⑦引き渡しの時

建物の引き渡し時は、自己資金で支払う最後のタイミングになります。

建物の総額から契約金と着工金・中間金を差し引いた残りを最終金として支払うほか、銀行から住宅ローンの融資を受けるための抵当権設定に所有権保存登記が必要になり、司法書士に保存登記代を支払いますよ。

さきほど、表題登記は申請義務があるとお伝えしましたが、所有権保存登記には申請義務はありません。

ただし、注文住宅の支払いは住宅ローンを利用するケースが多いため、一般的には表題登記と所有権保存登記はセットで行われます。

【まとめ表】家づくりの諸費用とは？

お伝えしてきたように、家づくりでは、さまざまな諸費用がかかってきます。

ここでは家づくりで諸費用とされる項目を簡単にまとめたので、ぜひ参考にしてください。

まずは、土地にかかってくる諸費用を紹介します。

印紙代	契約締結に必要
所有権移転	所有権を売主から買主へ移転する
仲介手数料	不動産会社へ支払う仲介手数料は（土地の金額×3％＋6万円）×消費税で計算される
固定資産税日割	売主が支払った1年分の固定資産税を日割計算して支払う

次に建物にかかる諸経費の内容です。

印紙代	契約締結に必要
地鎮祭	土地の神様に工事の安全を祈願する慣習
挨拶回り	工事の開始を周辺の住民に伝える際に手土産として手渡す菓子代など
上棟式費用	家の骨組みの完成を祝う儀式
表題登記	まだ登記されていない建物を新規で登記するもので家屋調査士が行う
火災保険	保険の対象や内容などによって異なるが、5年間で最大25万円ほど
住宅ローン保証料	金融機関で住宅ローンを組むための保証料で、借り入れ金額に対して最大2％程度
住宅ローン手数料	住宅ローンを借りる上で金額機関に支払う手数料で借り入れ金額の2％程度
つなぎ融資手数料・利息	中間金や最終金を住宅会社に支払う「つなぎ」のための融資で、金額×期間によって異なる
保存登記費用	保存登記とは不動産の所有権を他人に主張するために行うもで、住宅ローンを借りる場合の担保となる

家づくりの流れに沿って頭金とローンの動きを見てみよう！

注文住宅では土地・建物それぞれでどのくらい自己資金を出すのか、しっかりと計画をする必要がありますが、初めての家づくりでは具体的な想像ができない人は多いでしょう。

そこでここでは、以下のAさんの例を元に解説します。

• マイホーム購入額：4,300万円
• 頭金（自己資金）：500万円
• 借り入れ金額：3,800万円

リアルな数字を追いながら、注文住宅の家づくりの流れに沿った頭金とローンの動きを見てみましょう。

【条件】土地・建物の資金計画

シミュレーションのAさんの詳しい条件は、下記になります。

• 貯蓄：1,000万円

【条件】諸費用の内訳

次に土地にかかる諸経費の内訳をみていきましょう。金額はあくまでも目安ですよ。

項目	金額
印紙代	1万円
所有権移転	10万円
仲介手数料	30万円
固定資産税日割	10万円
諸費用合計	51万円

次に建物にかかる諸経費の内訳をみていきます。

項目	金額
印紙代	2万円
地鎮祭	5万円
挨拶回り	2万円
上棟式費用	5万円
表題登記	10万円
火災保険	15万円
住宅ローン保証料	75万円
住宅ローン手数料	75万円
つなぎ融資手数料・利息	50万円
保存登記費用	10万円
諸費用合計	249万円

今回のシミュレーションでは土地と建物あわせて、諸経費は300万円としました。

諸費用の内容については、こちらの見出しで解説しているので、参考にしてみてくださいね。

【頭金500万円】自己資金ありで家づくりをする場合

それでは自己資金500万円で、家づくりをしていく際のお金の流れをみていきましょう。

	内容	諸経費など	ローン	自己資金
				500万円
土地契約	手付金	100万円	ー	399万円
	印紙代	1万円	ー
土地決済	土地の残金	ー	900万円	ー
	所有権移転	10万円	ー	349万円
	仲介手数料	30万円	ー
	固定資産税	10万円	ー

土地の契約の段階で、すでに151万円（目安）の支払いが発生しました。

続いて、建物の契約や着工の際の、お金の動きをみていきましょう。

	内容	諸経費など	ローン	自己資金
				349万円
建物契約	契約時金	100万円	ー	248万円
	印紙代	1万円	ー
建物着工	中間金	ー	1,000万円	ー
	地鎮祭	5万円	ー	241万円
	挨拶回り	2万円	ー
建物上棟	中間金	ー	1,000万円
	上棟式	5万円	ー	236万円
住宅ローン契約	印紙代	1万円	ー	10万円
	表題登記	10万円	ー
	火災保険	15万円	ー
	住宅ローン保証料・手数料	150万円	ー
	つなぎ融資手数料・利息	50万円	ー
建物引き渡し	建物の残金（最終金）	ー	900万円
	保有登記	10万円	ー	0円

今回は自己資金500万円、土地と建物で住宅ローン3,800万円を借りるケースでシミュレーションをしました。

では、自己資金ゼロで家づくりをすると、どのような流れになるのかみていきましょう。

【頭金0】フルローンで家づくりをする場合

「自己資金ゼロ」「頭金なし」といっても、現金がまったくない状態では、もちろん家は建てられません。

お伝えしてきたように、住宅ローンを借りる前に諸費用の支払いが発生するからです。

それでは、先ほどと同じ土地と建物をフルローンで買うケースのお金の動きをみていきましょう。

	内容	現金	ローン
土地契約	手付金	100万円	ー
	印紙代	1万円	ー
土地決済	土地の残金+α	ー	1,051万円（※）

土地契約の際にかかる手付金と印紙代は、土地残金の部分で住宅ローンとして回収しますが、先に支払う必要があります。

なので、フルローンといっても、100万円〜は現金を用意しておきましょう。

その他、このシミュレーションでは所有権移転費や仲介手数料、固定資産税などの諸費用50万円はローンで借りています。

続いて、建物の契約のお金の動きをみてきます。

	内容	現金	ローン
建物契約	契約時金	100万円	ー
	印紙代	1万円	ー
建物着工	中間金（着工金）	ー	1,000万円
	地鎮祭	5万円	ー
	挨拶回り	2万円	ー
建物上棟	中間金	ー	1,000万円
	上棟式	5万円	ー
住宅ローン契約	印紙代	1万円	ー
	表題登記	10万円	ー
	火災保険	15万円	ー
	住宅ローン保証料・手数料	150万円	ー
	つなぎ融資手数料・利息	50万円	ー
建物引き渡し	建物の残金（最終金）	ー	1,249万円（※）
	保有登記	10万円

このように、フルローンにしたとしても、契約時や地鎮祭費など、所々で現金での支払いが必要になります。

注文住宅における頭金0とは、現金で支払う分がないという意味ではなく、自己資金をゼロにするという意味なので注意しましょう。

ちなみに、つなぎ融資に現金支払い分を上乗せして、住宅会社と自分のところに振り分けしてもらうことはできません。

住宅ローンを受け取れるのは、家づくりの最後と考え、フルローンでも貯蓄やある程度まとまった金額を用意しましょう。

注文住宅の頭金を賢く計画するための3つのポイント

ここまでお伝えした通り、注文住宅の家づくりでは、住宅ローンの契約時に自己資金をどのくらいにするか決める必要があります。

その場合に、以下の3つのポイントを念頭に置きながら進めると、より賢く自己資金の計画ができますよ。

それぞれを詳しく見てみましょう。

• ポイント①頭金が多いと金利で有利になる
• ポイント②全てを含めた予算から考える
• ポイント③審査は大きい金額で受ける

ポイント①頭金が多いと金利で有利になる

金融機関によっては、自己資金の割合で金利を設定しているところが多いため、自己資金が多いほど低い変動金利での融資が受けられる可能性があります。

低金利で借り入れを狙うなら、自己資金はしっかりと準備しておきましょう。

なお、本審査時と住宅ローンの契約時で自己資金の割合を勝手に変えてしまうと、最終的な金利が上がってしまう場合があります。

そもそも、事前審査以降は、借入金額の増額はできない金融機関もあるので注意してください。

ポイント②全てを含めた予算から考える

家を建てるときに資金が必要になるのは、土地や建物の購入だけではありません。

エアコン代やカーテン代、引っ越し費用など、新居に移り住むにあたってさまざまな場面でお金が出ていきます。

そのため、資金計画はこれらの費用も含めた上で、自己資金としていくら出すのかを考えるようにしましょう。

エアコン代やカーテン代が予想以上にかかって貯蓄が減ってしまったからと、金融機関の本審査時に借入金額を大幅に増額を申し出ると、再審査が必要になります。

また、本審査時に自動車のローンを新しく組んだなど事前審査時と状況が変わっていると、住宅ローンの借り入れ金額が減る可能性があります。

ポイント③審査は大きい金額で受ける

住宅ローンは、最初から大きい金額で審査を受けるのがよいでしょう。

なぜなら、増額は難しいからです。

たとえば3,800万円で審査をした後に、4,300万円に増額するのは難しいでしょう。

住宅会社の中には、総額が大きく見えて契約に至らないリスクを防ぐため、借り入れ金額を小さく見せているケースもあります。

このまま契約が進んでしまえば、住宅ローンに含めていないエアコンや外構工事の費用は別途自己資金から出すか、外構工事そのものをあきらめてしまうしかありません。

そのため、住宅ローンの借り入れ金額は家づくりにかかわるすべての費用を出し、さらに増額工事が発生しても、対処ができるゆとりのある金額を借りるのが大事です。

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まとめ

注文住宅の頭金の相場や住宅ローンの予算の目安について解説しました。

最後にこの記事をまとめます。

• 注文住宅の頭金は建売住宅の頭金とは考え方が違う
• 注文住宅の自己資金の割合は土地・建物それぞれで考える
• 土地・建物だけではなく、エアコンやカーテンなどすべてのものを含めて住宅ローンの予算を立てる
• 金融機関の審査は大きい金額で行い、最終的に減額をするのがよい

土地と建物がある状態で売り出される建売住宅とは違い、注文住宅は土地の契約、建物の契約それぞれで現金での支払いが発生します。

そのため、注文住宅の頭金（自己資金）は、「それなりにまとまったお金を入れて借り入れ額を減らす」という従来の頭金のイメージとは異なるので注意しましょう。